Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικοοικονομικά ζητήματα στην Ευρώπη, με τις τιμές των κατοικιών να έχουν αυξηθεί δραστικά την τελευταία δεκαετία, υπερβαίνοντας σημαντικά την άνοδο των εισοδημάτων.
Όπως επισημαίνει η έκθεση της Alpha Bank, «The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece», στην Ελλάδα, το πρόβλημα αποκτά ακόμη πιο σύνθετες διαστάσεις: το κόστος στέγασης είναι το υψηλότερο στην ΕΕ ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνοδεύεται από ταχύτερη αύξηση τιμών σε σχέση με την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Παρά το γεγονός ότι η κατοικία αποτελεί τη βασική μορφή πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παραμένει υψηλό, η χώρα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα παράδοξο: σημαντικό απόθεμα κατοικιών συνυπάρχει με έντονη στεγαστική πίεση.
Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, η γήρανση του οικιστικού αποθέματος, ο μεγάλος αριθμός κενών ή δευτερευουσών κατοικιών και η έντονη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, διαμορφώνουν ένα πολυπαραγοντικό πρόβλημα με ισχυρή περιφερειακή διάσταση.
Το αποτέλεσμα είναι ένα δομικό έλλειμμα προσιτής κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται σχεδόν ο μισός πληθυσμός και πάνω από το ήμισυ της οικονομικής δραστηριότητας της χώρας, εντείνοντας τις κοινωνικές ανισότητες και τις πιέσεις στα νοικοκυριά.
Ένα χρόνο μετά την προηγούμενη ανάλυση, η έκθεση αποτιμά τις βασικές τάσεις στη ζήτηση και την προσφορά, αξιολογεί την αποτελεσματικότητα των πολιτικών που εφαρμόστηκαν, με έμφαση στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» και αναδεικνύει τις δομικές αδυναμίες που εξακολουθούν να περιορίζουν τη διαθεσιμότητα προσιτής στέγασης.
Σε ένα περιβάλλον όπου οι τιμές κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και το κόστος στέγασης στην Ελλάδα παραμένει το υψηλότερο στην ΕΕ ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, η μελέτη επιχειρεί να απαντήσει στο βασικό ερώτημα: πώς μια χώρα με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και σημαντικό απόθεμα ακινήτων αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση;
Η έκθεση επανεξετάζει τις τάσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας έναν χρόνο μετά την προηγούμενη μελέτη, εστιάζοντας στα τρία βασικά μέτωπα που «σφίγγουν» το στεγαστικό: επίμονη ζήτηση, περιορισμένη αποτελεσματικότητα των πολιτικών που στοχεύουν κυρίως στη ζήτηση και δομικές αδυναμίες/ακαμψίες της προσφοράς, σε μια χώρα που διαθέτει υψηλό απόθεμα κατοικιών αλλά αντιμετωπίζει έντονη στεγαστική πίεση.
Πιο αναλυτικά, σε ευρωπαϊκό πλαίσιο, το πρόβλημα προσιτής κατοικίας έχει λάβει χαρακτηριστικά κρίσης, από το 2015 έως το 2024 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν 53% στην ΕΕ-27 και 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους, ενώ σε πραγματικούς όρους η άνοδος υπερβαίνει το 20%.
Στην Ελλάδα, σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές κατοικίας αυξάνονται με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα, επιδεινώνοντας την πρόσβαση σε προσιτή στέγη.
Παράλληλα, το συνολικό κόστος στέγασης εμφανίζεται ως το υψηλότερο στην ΕΕ-27, στο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος το 2024 (έναντι 19,2% στην ΕΕ-27).
Την ίδια στιγμή, η κατοικία παραμένει ο «πυρήνας» του πλούτου των νοικοκυριών στην Ελλάδα: τα οικιστικά ακίνητα αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου, ο οποίος αντιστοιχεί περίπου στα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παραμένει υψηλό, κοντά στο 70% το 2024.
Η έκθεση εξηγεί το «ελληνικό παράδοξο» (υψηλό απόθεμα αλλά στεγαστική κρίση) κυρίως από την πλευρά της προσφοράς.
Πρώτον, τονίζεται η γήρανση του οικιστικού αποθέματος και η βαθιά «τομή» που άφησε η κρίση στην οικοδομική δραστηριότητα: το 64% των κατοικιών κατασκευάστηκε μεταξύ Β’ Παγκοσμίου Πολέμου και 1990, άλλο 6% πριν από τον πόλεμο, ενώ μόλις 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης έως σήμερα.
Αυτό σημαίνει ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών και συχνά απαιτεί ανακαίνιση ή/και ενεργειακή αναβάθμιση για να γίνει λειτουργικά διαθέσιμο.
Δεύτερον, αναδεικνύεται η κλίμακα του αναξιοποίητου αποθέματος: οι μη κατοικούμενες «κανονικές» κατοικίες αντιπροσωπεύουν σχεδόν 35% (το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ-27), εκ των οποίων περίπου 22,5% είναι δευτερεύουσες/εξοχικές και 12% είναι κενές.
Με βάση την Απογραφή 2021, οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε 794 χιλ., με περίπου το 1/3 στην Αττική (περίπου 11,8% του αποθέματος της περιφέρειας) και 9,7% στη Θεσσαλονίκη.
Παρότι οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν περίπου κατά 1/3 σε σχέση με το 2011 (με εντονότερες μειώσεις σε Κεντρική Μακεδονία, Αττική και Νότιο Αιγαίο), η έκθεση επισημαίνει ότι ο απόλυτος αριθμός παραμένει υψηλός και λειτουργεί ως δομική «αστοχία» της αγοράς.
Τρίτον, δίνεται έμφαση στην έντονη αστικοποίηση και στη γεωγραφική συγκέντρωση ζήτησης: πάνω από 7 στους 10 κατοίκους ζουν σε πόλεις/κωμοπόλεις/προάστια, ενώ σχεδόν το μισό του πληθυσμού συγκεντρώνεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Η μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας συγκεντρώνει περίπου 35% του πληθυσμού, 36% της απασχόλησης και 46% του ΑΕΠ· μαζί με τη Θεσσαλονίκη τα αντίστοιχα μεγέθη φθάνουν περίπου 45% για πληθυσμό και απασχόληση και 54% για το ΑΕΠ.
Η επιχειρηματική δραστηριότητα ακολουθεί την ίδια γεωγραφική λογική (ενδεικτικά, 39% των ενεργών επιχειρήσεων στην Αττική και 16% στην Κεντρική Μακεδονία), κάτι που, σύμφωνα με την έκθεση, εντείνει τις πιέσεις στις αγορές κατοικίας των μεγάλων αστικών κέντρων.
Για να «μετρήσει» τις τρέχουσες τάσεις και να αξιολογήσει την πολιτική αποτελεσματικότητα, η έκθεση στηρίζεται σε επαναληπτική έρευνα πεδίου που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό της Alpha Bank από την QED, σε αντιπροσωπευτικό δείγμα 2.025 ατόμων (18+), σε δύο κύματα εντός του πρώτου εξαμήνου του 2025, με υβριδική μεθοδολογία (τηλεφωνικές και online συνεντεύξεις).
Σε σύγκριση με το 2024, καταγράφεται αύξηση 9 ποσοστιαίων μονάδων στο ποσοστό όσων δηλώνουν «αρκετά ή απόλυτα ικανοποιημένοι» από την κύρια κατοικία τους, με τους ενοικιαστές να παραμένουν λιγότερο ικανοποιημένοι από τους ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, οι προσδοκίες για τα ενοίκια γίνονται πιο «επιθετικές»: ενώ το 2024 περίπου 6 στους 10 ανέμεναν άνοδο, το 2025 το ποσοστό αυξάνεται κατά 10 μονάδες (περίπου 70%), ενώ όσοι περιμένουν μείωση υποχωρούν από 14% σε 8%.
Στο πεδίο της ζήτησης, η πρόθεση αγοράς κατοικίας ενισχύεται: από 12% το 2024 σε 20% το 2025, ενώ στους ενοικιαστές αυξάνεται από 18% σε 31%.
Ισχυρότερη πρόθεση αγοράς εμφανίζουν οι ηλικίες 24–35 ετών (29%) και ακολουθούν οι 35–44 (24%). Για το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», περίπου 24% των υποψήφιων αγοραστών είτε έχουν ήδη αιτηθεί είτε σχεδίαζαν να αιτηθούν, ενώ πάνω από 28% όσων σκοπεύουν να αγοράσουν μέσα στα επόμενα δύο χρόνια εξετάζουν συμμετοχή.
Παρά ταύτα, περίπου 45% των εν δυνάμει αγοραστών δεν σκοπεύουν να υποβάλουν αίτηση, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων, ενώ περίπου 66% του συνολικού δείγματος συμφωνεί με την άποψη ότι το πρόγραμμα δίνει ευκαιρία σε νέους/νέα ζευγάρια να αποκτήσουν κύρια κατοικία.
Η έκθεση εμπλουτίζει την ανάλυση με ποιοτικά χαρακτηριστικά του αποθέματος και με τα αίτια μη διάθεσης των κενών κατοικιών.
Αναφέρεται ότι 1 στις 5 κύριες κατοικίες είναι ηλικίας άνω των 40 ετών, τα νεόδμητα (έως 5 ετών) είναι μόλις 4%, ενώ 6 στις 10 κύριες κατοικίες θεωρείται ότι χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση, με υψηλότερο ποσοστό στους ενοικιαστές (72%).
Στο σκέλος των κενών κατοικιών, 11% των ερωτηθέντων δηλώνει ιδιοκτήτης αναξιοποίητης/κενής κατοικίας, με βασικότερο εμπόδιο διάθεσης το υψηλό κόστος ανακατασκευής/ανακαίνισης (42%) και ακολούθως τα κληρονομικά ζητήματα/πολλαπλή ιδιοκτησία (21%).
Ταυτόχρονα, ένα μέρος του αποθέματος φαίνεται δυνητικά «ενεργοποιήσιμο», περίπου 1 στους 5 δηλώνει πρόθεση να το διαθέσει σε μακροχρόνια μίσθωση στο άμεσο μέλλον, ενώ 6% δηλώνει πρόθεση πώλησης.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
