Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οι προθεσμίες για δικαιολογικά και ελέγχους

Τους χρόνους και τη διαδικασία ελέγχου των δικαιολογητικών, του ύψους του αναλογούντος φόρου, της υποβολής τροποιητικών δηλώσεων και της οριστικοποίησης της μεταβίβασης ακινήτων προσδιορίζει απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή.

Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων γίνονται ψηφιακά, μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, πλην ελαχίστων περιπτώσεων που δεν είναι δυνατή η ηλεκτρονική υποβολή τους.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY εξυπηρετήθηκαν:

• 211.610 δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου,
• 68.028 δηλώσεις Φόρου Δωρεάς,
• 105.097 δηλώσεις Φόρου Γονικής Παροχής και
• 111.705 δηλώσεις Φόρου Κληρονομιάς.

Όμως, το γεγονός ότι υποβάλλονται ψηφιακά οι δηλώσεις, δεν σημαίνει πως η εφορία τις αποδέχεται χωρίς έλεγχο. Αντίθετα, υπάρχουν συγκεκριμένες προθεσμίες και στάδια ελέγχων, μέχρι να οριστικοποιηθεί η μεταβίβαση.

Ως προς τη διαδικασία, η απόφαση του διοικητής της ΑΑΔΕ (Α 1062) που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 29/4/2025 και ισχύει από τότε, προβλέπει πως η δήλωση συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει την συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τον υπόχρεο ή τον νόμιμο εκπρόσωπο αυτού με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών TAXISnet.

Στη δήλωση περιγράφονται από τον συμβολαιογράφο, η υφιστάμενη κατάσταση των ακινήτων, οι μεταβολές που επέρχονται στα ακίνητα με τη σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση της σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, καταχωρείται η αξία των ακινήτων με τη συμπλήρωση και υποβολή των φύλλων υπολογισμού (Φ.Υ.Α.Α.) ή η αγοραία αξία για τα ακίνητα εκτός Α.Π.Α.Α. και οι απαλλαγές, που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία.

Ο έλεγχος

Μετά την ψηφιακή υποβολή της δήλωσης, ο υπάλληλος της αρμόδιας Δ.Ο.Υ./ ΚΕ.ΦΟ.Κ. εισέρχεται στην εφαρμογή myPROPERTY για τον προσδιορισμό του φόρου με την ακόλουθη διαδικασία:

• Εντός δέκα (10) εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης αυτή παραλαμβάνεται από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης και εκδίδεται η πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου και η οποία κοινοποιείται στον υπόχρεο ή στον νόμιμο εκπρόσωπο αυτού.
• Σε περίπτωση ακινήτων εκτός συστήματος Α.Π.Α.Α., η πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου εκδίδεται μετά τον προσδιορισμό της προσωρινής αξίας,  από την αρμόδια υπηρεσία, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται.
• Οι δηλώσεις που υποβάλλονται σε αναρμόδια Δ.Ο.Υ./ΚΕ.ΦΟ.Κ. διαβιβάζονται εντός τριών (3) εργασίμων ημερών στην αρμόδια υπηρεσία. Για τη διαβίβαση ενημερώνεται σχετικά και ο υπόχρεος μέσω της εφαρμογής «Μητρώο και Επικοινωνία-Τα Μηνύματά μου».
• Εντός εξήντα (60) ημερών από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης στην εφαρμογή myPROPERTY, η αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ ελέγχει την ακρίβεια των δηλουμένων και τη συμφωνία του περιεχομένου της δήλωσης με τη συμβολαιογραφική πράξη.
• Σε περίπτωση που απαιτούνται πρόσθετα δικαιολογητικά ή διαπιστωθεί οποιοδήποτε σφάλμα στον προσδιορισμό του φόρου, που συνεπάγεται τον προσδιορισμό μειωμένου φόρου, ο φορολογούμενος καλείται από το αρμόδιο τμήμα της Δ.Ο.Υ./ΚΕ.ΦΟ.Κ. για την υποβολή, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την παραλαβή της πρόσκλησης, των επιπλέον ζητούμενων δικαιολογητικών ή καλείται να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.
• Σε περίπτωση μη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης, εντός 15 ημερών, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας υπηρεσίας της ΑΑΔΕ, εκδίδει και κοινοποιεί αμελλητί εντολή ελέγχου.

Ο έλεγχος της υπόθεσης μεταβίβασης του ακινήτου διενεργείται υποχρεωτικά και κατά προτεραιότητα και ολοκληρώνεται εντός εξήντα (60) ημερών από την έκδοση της εντολής ελέγχου.

Εμπλουτισμός της πλατφόρμας

Υπενθυμίζεται πως, από τις 29 Απριλίου 2025, υποβάλλονται υποχρεωτικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY και οι ακόλουθες δηλώσεις:

• Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, σε περιοχές εντός συστήματος ΑΠΑΑ, εφόσον:
• αφορούν τη σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση σύστασης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, με ή χωρίς κτίσματα,
• πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος, διανομή, ανταλλαγή, συνένωση ακινήτων και
• προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου
• Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες αφορούν τη σύσταση ή τροποποίηση σύστασης ή κατάργηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών με ή χωρίς κτίσματα, για ακίνητα εκτός συστήματος ΑΠΑΑ, ανεξάρτητα από την υποχρέωση καταβολής φόρου
• Οι δηλώσεις για τη ματαίωση σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, ή τροποποίησης σύστασης ή κατάργησης σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, εφόσον οι αρχικές έχουν υποβληθεί μέσω της ψηφιακής εφαρμογής «Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ».

Όσες δηλώσεις υποβλήθηκαν ή θα υποβληθούν χειρόγραφα από τις 29 Απριλίου και μετά, θεωρούνται μη υποβληθείσες και ο υπόχρεος ενημερώνεται με μήνυμα, για υποβολή της δήλωσης μέσω της εφαρμογής myPROPERTY.