Σαρωτικοί έλεγχοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων: Πού θα εστιάσει η Εφορία

Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ θα βρεθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν το 2019, με τους ελέγχους να στρέφονται σε αγοραστές, πωλητές, εργολάβους, κατασκευαστές, μεσίτες, καθώς και στους συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες.

Η αντίληψη πως κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, οι διαδικασίες είναι δεδομένες και δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια παρατυπιών, διαψεύδεται από τα στοιχεία της ίδιας της ΑΑΔΕ.

Πέρυσι πραγματοποιήθηκε σχετική δράση που αφορούσε τον εντοπισμό και τη συμμόρφωση φορολογουμένων, Φυσικών και Νομικών Προσώπων, που ενώ κατέβαλαν Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων για αγορά ακινήτου ή νομίμως έλαβαν απαλλαγή της καταβολής του, κατά το έτος 2020, εντούτοις δεν υπέβαλαν τις αντίστοιχες δηλώσεις στοιχείων ακινήτων Ε9.

Από τα εντοπισθέντα 619 φυσικά και νομικά πρόσωπα, υπέβαλαν δηλώσεις Ε9 τα 164, ήτοι ποσοστό συμμόρφωσης 26,50%. Δηλώθηκαν 962 εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, η αξία των οποίων ανήλθε στα 31,2 εκατ. € και το συνολικό ποσό βεβαίωσης ΕΝΦΙΑ έτους 2021 ανήλθε στα 117,6 χιλ. ευρώ.

Οι υποθέσεις των προσώπων που δεν υπέβαλαν τις σχετικές δηλώσεις διαβιβάσθηκαν στις αρμόδιες υπηρεσίες για περαιτέρω αξιολόγηση και ελεγκτική αξιοποίηση.

Παραγράφονται φέτος

Σε ότι αφορά στους ελέγχους των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν εντός του έτους 2019, οι υποθέσεις παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2025, οπότε πρέπει να ελεγχθούν στους μήνες που απομένουν και να κοινοποιηθούν οι Πράξεις Διοικητικού Προσδιορισμού του Φόρου, έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025.

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία, καθώς τα συμβόλαια κατατίθενται στις ΔΟΥ και οι φορολογικές αρχές έχουν στη διάθεσή τους τα στοιχεία και μπορούν να τα ελέγχουν, ενώ δεν μπορούν να επικαλεστούν, ότι ανακάλυψαν νέα στοιχεία, ώστε να παραταθεί η παραγραφή στη δεκαετία.
Ακόμη θα ελεγχθούν και περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες, για πιθανές παραβάσεις ή συνέργεια σε ύποπτες μεταβιβάσεις ακινήτων ειδικά με την εμπλοκή ξένων αγοραστών.

Τι ελέγχει η εφορία

Στις μεταβιβάσεις των ακινήτων η Εφορία εστιάζει στις ακόλουθες περιπτώσεις:

1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση – προσωρινή αξία της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούνταν το 2019 απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας. Οι εφοριακοί θα ερευνήσουν εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, αναζητώντας τυχόν ακίνητα που πιθανόν έχει το τέκνο, τα οποία καλύπτουν τις στεγαστικές του ανάγκες κ.λπ. Επίσης θα τσεκάρουν, εάν είχε τύχει και στο παρελθόν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.
3. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων με μετρητά και ο έλεγχος της φορολογικής εικόνας του αγοραστή, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το κόστος αγοράς καλύπτεται από τα εισοδήματά του ή χρηματοδότησε την αγορά με δάνειο. Υπενθυμίζεται ότι οι αγορές ακινήτων με μετρητά επιτρέπονταν το 2019.
4. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων σε αλλοδαπούς στο πλαίσιο του προγράμματος «Χρυσής Βίζας», αλλά και εκτός αυτού, με στόχο να διαπιστωθούν τυχόν ροές «μαύρου» χρήματος.
5. Η ύπαρξη στον φάκελο μεταβίβασης του πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα και φυσικά, εάν έχει καταβληθεί ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί το 2019 και στα επόμενα έτη.
6. Η δήλωση της δαπάνης αγοράς, από τους αγοραστές  στη φορολογική τους δήλωση και η συμπλήρωση των κωδικών για την προέλευση των χρημάτων.
7. Οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με την ανέγερση ή αγοροπωλησία ακινήτων, οι οποίοι, αν και έχουν πολλές αγορές, ανεγέρσεις και πωλήσεις ακινήτων, δεν τις εμφανίζουν ως δραστηριότητες της επιχείρησής τους αλλά τις δηλώνουν ως μεμονωμένες ή έκτακτες συναλλαγές φυσικού προσώπου και δεν φορολογήθηκαν ως επιχειρηματίες, με αποτέλεσμα να πληρώσουν λιγότερο φόρο.
8. Τα φυσικά πρόσωπα που δεν έχουν δηλώσει στην ΑΑΔΕ ότι είναι κατ’ επάγγελμα κατασκευαστές ή μεσίτες ακινήτων, αλλά διαπιστώνεται ότι  προχωρούν σε πολλές αγορές, ανεγέρσεις και πωλήσεις ακινήτων, ως φυσικά πρόσωπα, για να αποφύγουν την καταβολή υψηλότερου φόρου.