Ο κλάδος του real estate στην Ελλάδα τρέχει με υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης σε αντίθεση με την Ευρώπη, όπου εμφανίζεται μια «κόπωση» στις αποδόσεις. Αυτό οφείλεται κυρίως στη μεγάλη καθίζηση των τιμών κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, οπότε η αγορά είχε περιθώρια ανόδου. Έχουν προκύψει όμως τρία σημαντικά εμπόδια: Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους (σωρρευτικά κινείται πάνω από 60% τα τελευταία χρόνια), η αύξηση του χρηματοοικονομικού κόστους λόγω της ανόδου των επιτοκίων, αλλά και η έλλειψη εργατικού δυναμικού.
Υπάρχουν όμως και δύο παράγοντες που αντισταθμίζουν εν μέρει αυτή την αρνητική συγκυρία: Πρόκειται για τη σημαντική αύξηση των ενοικίων που ήταν ισχυρή το 2021 και 2022 και τώρα εξισορροπεί αλλά σε υψηλά επίπεδα και την αξιοποίηση πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης που έχει συγκρατήσει τα επιτόκια για το καθαρό κόστος των έργων λίγο πάνω από το 3%.
Σε αυτό το περιβάλλον, είναι έτοιμες να εισέλθουν στο ΧΑ τρεις εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) που θα ενισχύσουν ακόμη περισσότερο το αποτύπωμα του κλάδου στο ελληνικό χρηματιστήριο.
Πρόκειται για τη Noval του ομίλου Viohalco, την Trade Estates του ομίλου Fourlis και την Orilina συμφερόντων της Brevan Howard και του Τρύφωνα Νάτση. Οι ΑΕΕΑΠ από τη σύστασή έχουν δύο χρόνια διορία ώστε να εισάγουν τις μετοχές τους στο ΧΑ. Αυτό συμβαίνει γιατί έχουν ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς και ο νομοθέτης θέλει να καρπωθούν τα οφέλη όσο το δυνατόν περισσότεροι επενδυτές.
Οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται όχι με συντελεστή στο φόρο εισοδήματος αλλά με ποσοστό επί του ενεργητικού που σήμερα είναι το 10% του επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ συν μία μονάδα. Όταν για παράδειγμα τα επιτόκια ήταν αρνητικά το ποσοστό αυτό δεν ξέπερνούσε το 0,1% με αποτέλεσμα ο φόρος να ήταν αμελητέος. Και τώρα όμως που έχει αυξηθεί το Euribor η φορολόγηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Οι ΑΕΕΑΠ είναι υποχρεωμένες να μοιράζουν τουλάχιστον το 50% των καθαρών κερδών τους ως μέρισμα, αφορολόγητο.
Όλα τα προηγούμενα χρόνια εξαιτίας της απαξίωσης των τιμών στα ακίνητα ο κλάδος προσέλκυσε πολλά επενδυτικά κεφάλαια, τόσο από το εσωτερικό και το εξωτερικό σε σημείο που να ανταγωνίζεται την επενδυτική δραστηριότητα στον τομέα της ενέργειας.
Κατεγράφησαν σημαντικές εξαγορές όπως της Πανγαία (νυν Prodea) από την Castlelake και του Αστέρα Βουλιαγμένης από αραβικά κεφάλαια -αμφότετερες ξεπέρασαν σε αξία τα 600 εκατ. ευρώ, μεγάλοι διεθνείς παίκτες δραστηριοποιήθηκαν στη χώρα, όπως ΗΙG, Hines, Brook Lane κ.α., εκδόθηκαν ομολογιακά δάνεια και εισήλθαν στο ΧΑ νέες εταιρείες με πρόσφατες τις εισαγωγές της Dimand και της Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ. Σήμερα στο ΧΑ ο κλάδος ακινήτων εκπροσωπείται από την Prodea, την Lamda Development, την Τrastor, την Premia, την Briq, την Intercontinental, την Dimand, την Μπλε Κέδρος, τη Reds, την Κέκροψ αλλά και την Intracom Properties που θα απορροφήσει την Κλουκίνας Λάππας.
Κύριο χαρακτηριστικό των παραπάνω εταιρειών είναι ότι διατηρούν κρυμμένες υπεραξίες, αφού τα ίδια κεφάλαιά τους είναι υψηλότερα από την τρέχουσα κεφαλαιοποίησή τους. Μία όχι και τόσο ευχάριστη συνθήκη για τους μετόχους τους που όπως παραδέχονται οι ίδιες οι εταιρείες πρέπει να έχουν υπομονή γιατί οι αποδόσεις των επενδύσεων του κλάδου απαιτούν τριετή έως και πενταετή κύκλο.
Ίσως οι τρεις νέες εισαγωγές των Noval, Trade Estates και Orilina να αλλάξουν αυτή την εικόνα και να παρασύρουν και τις άλλες εταιρείες στην ανάδειξη των υποτιμημένων αξιών.
Noval Propertyt AEEΑΠ: Η δεύτερη μεγαλύτερη του κλάδου χτυπά την πόρτα του ΧΑ
H Noval Property AEEΑΠ ανήκει στον όμιλο Viohalco και θα πρέπει να εισαχθεί στο ΧΑ έως τις 15 Οκτωβρίου. Η Noval αποτελεί τη δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία του κλάδου των ΑΕΕΑΠ (μεταξύ εισηγμένων και μη εισηγμένων) μετά την Prodea, ελέγχοντας ένα χαρτοφυλάκιο συνολικής αξίας 524 εκατ. ευρώ στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2023. Στην τελευταία γενική συνέλευση της εταιρείας έγινε αναδιάρθρωση του μετοχικού κεφαλαίου (reverse split και αύξηση της ονομαστικής αξίας της μετοχής), ενόψει της δημόσιας εγγραφής.
Παράλληλα, η ίδια συνέλευση ενέκρινε την υλοποίηση pre-IPO συναλλαγής μέσω της έκδοσης κοινού μετατρέψιμου σε μετοχές ομολογιακού δανείου 10,5 εκατ. ευρώ που θα καλυφθεί από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD) με στόχο τη χρηματοδότηση έργων της εταιρείας.
Η Noval Property έχει υπό εξέλιξη ένα σημαντικό πρόγραμμα επενδύσεων ανάπτυξης και αναβάθμισης υφιστάμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου της, εκτιμώμενου ύψους της τάξεως των 350 εκατ. ευρώ.
Πρόσφατα ξεκίνησε την κατασκευή κέντρου logistics 10.000 τ.μ. στην περιοχή της Μάνδρας, σε οικόπεδο 25 στρεμμάτων, το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία στο τέλος του έτους. Παράλληλα, υλοποιεί τρία έργα στην αγορά γραφείων στο Μαρούσι. Το μεγαλύτερο εξ αυτών βρίσκεται στην οδό Χειμάρρας, στο ακίνητο της πρώην Kodak, όπου από κοινού με την Brook Lane Capital έχει ξεκινήσει η κατασκευή ενός συγκροτήματος από δύο ανεξάρτητα κτίρια γραφείων, έξι ορόφων ανωδομής, συνολικής επιφάνειας 61.000 τ.μ. (μαζί με τα υπόγεια). Το συνολικό ύψος της επένδυσης, μαζί με την απόκτηση του ακινήτου στις αρχές του 2021, θα ξεπεράσει τα 80 εκατ. ευρώ. Το έργο έχει ξεκινήσει και προβλέπεται ότι θα ολοκληρωθεί στο τέλος του 2024.
Στο εξάμηνο τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν στα 13,8 εκατ. ευρώ (+13%), τα λειτουργικά κέρδη στα 7,5 εκατ. ευρώ (+38%) και τα καθαρά κέρδη στα 23,2 εκατ. ευρώ (+54%) επηρεασμένα θετικά από την αναπροσαρμογή της εύλογης αξίας των ακινήτων. Τα ταμειακά διαθέσιμα στο τέλος του πρώτου εξαμήνου κατήλθαν στα 79,5 εκατ. ευρώ, έναντι 88,3 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2022. Το ύψος της δημόσιας εγγραφής υπολογίζεται σε 120 εκατ. ευρώ.
Trade Estates: Έμφαση στα εμπορικά πάρκα, «παζαρεύει» την εξαγορά του Smart Park
Η Trade Estates ΑΕΕΑΠ, θυγατρική του oμίλου Fourlis με ποσοστό 88%, δημιουργήθηκε τον Ιούλιο του 2021 κατέχοντας ακίνητα μικτής εκτιμώμενης αξίας (GAV) ύψους 185 εκατ. ευρώ, ενώ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 έχει στην κατοχή της ακίνητα μικτής εκτιμώμενης αξίας 330 εκατ. ευρώ και καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) 225,2 εκατ. ευρώ.
Σύντομα θα υποβληθεί το ενημερωτικό δελτίο για τη δημόσια εγγραφή με τη διαπραγμάτευση των μετοχών της Trade Estates να αναμένεται μέχρι το τέλος Οκτωβρίου 2023, αν και η εταιρεία είχε πάρει παράταση έως τον Ιούλιο του 2024.
Η Trade Estates έχει σαφή προσανατολισμό επενδύσεων σε αναπτύξεις logistics και retail, έχοντας μάλιστα δημιουργήσει και διακριτό brand (Top Parks) για τις επενδύσεις σε εμπορικά κέντρα και πάρκα.
Έχει ήδη προχωρήσει retail parks σε Σπάτα, Πάτρα και Ηράκλειο Κρήτης (σε συνεργασία με την Ten Brinke) με ορίζοντα λειτουργίας μέσα στο 2024. Παράλληλα, θα αναπτύξει το retail park στο Ελληνικό, επένδυση που υπολογίζεται περίπου σε 70 εκατ. ευρώ.
Η εταιρεία βρίσκεται σε διαπραγματεύσεις για την εξαγορά του εμπορικού κέντρου Smart Park στα Σπάτα από τη Reds που αν ολοκληρωθεί θα εμπλουτίσει το χαρτοφυλάκιό της ενόψει της δημόσιας εγγραφής.
Στο πρώτο εξάμηνο τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν στα 10,8 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 24,6% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022, ενώ τα καθαρά κέρδη ανήλθαν στα 13,4 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 2,3% από την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
«Σε βάθος τετραετίας, διαθέτουμε εξασφαλισμένες αναπτύξεις που θα αυξήσουν την αξία του χαρτοφυλακίου επενδυτικών ακινήτων στο ποσό των 500 εκατ. έως το 2027 ενώ, παράλληλα, αξιολογούμε νέα projects που έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την αξία χαρτοφυλακίου στα επίπεδα των 700 εκατ. ευρώ» επισημαίνει η διοίκηση της εταιρείας.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ομίλου Fourlis, Βασίλη Φουρλή, πριν από τη δημόσια εγγραφή ενδέχεται να υπάρξει placement μετοχών προς τρίτους που πιθανώς θα σχετίζεται με την εξαγορά του Smart park. Σήμερα, περίπου το 12% της Trade Estates ανήκει στην Autohellas που αποκτήθηκε με εισφορά οικοπέδου 45.408 τ.μ της Autohellas προς την Trade Estates στο οποίο η τελευταία θα αναπτύξει σύγχρονο κέντρο Logistics. Το ύψος της δημόσιας εγγραφής θα ξεπεράσει τα 100 εκατ. ευρώ.
Orilina AEEΠ: Επενδύσεις σε οικιστικά συγκροτήματα στο Ελληνικό
Η Orilina ΑΕΕΑΠ, συμφερόντων της Brevan Howard και του Τρύφωνα Νάτση, διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 130 εκατ. ευρώ. Θα πρέπει να εισαχθεί στο ΧΑ έως τις 23 Δεκεμβρίου.
Είναι από τις πρώτες εταιρείες που εξασφάλισε οικόπεδα για ανάπτυξη στο Ελληνικό. Ειδικότερα, η Orilina αγόρασε δικαίωμα επιφανείας επί οικοπέδου 22.795 τ.μ. στο μητροπολιτικό πάρκο του Ελληνικού, έναντι 24 εκατ. ευρώ. Σκοπός είναι η δημιουργία ενός έργου το οποίο θα αποτελείται από 20 μεζονέτες οι οποίες, μετά την ανέγερση τους θα διατεθούν προς πώληση. Επίσης, σε άλλο οικόπεδο στην ιδια περιοχή με αξία κτήσης 2 εκατ. ευρώ θα αναπτύξει μία ιδιωτική λέσχη σχεδιασμένη από τον Ιάπωνα αρχιτέκτονα Kengo Kuma.
Το club θα έχει θέα στον παραλιακό δρόμο της μαρίνας και τη Riviera Galleria και θα παρέχει στα μέλη του καταστήματα εστίασης και χώρους αναψυχής, όπως πισίνες, γήπεδα τένις, γήπεδα padel και γυμναστήριο.
Προς το παρόν η ΑΕΕΑΠ πρόκειται να εστιάσει επενδυτικά στις δύο αυτές αναπτύξεις στην περιοχή του Ελληνικού. Οι οικοδομικές άδειες και για τα δύο projects αναμένονται να εκδοθούν εντός τους 2023. Η εταιρεία έλαβε ομολογιακό δάνειο 50 εκατ. ευρώ για να υλοποιήσει τα νέα της επενδυτικά σχέδια και μέχρι τώρα έχει εκταμιεύσει τα 7,5 εκατ.
Η Οrilina δίνει έμφαση στις μεζονέτες όπου καταγράφεται μεγάλη ζήτηση στα νότια προάστια αλλά το βασικό κομμάτι του χαρτοφυλακίου της αποτελούν τα καταστήματα τροφίμων λιανικής και οι γραφειακοί χώροι. Τα ακίνητα της εταιρείας είναι στην παρούσα φάση μισθωμένα σε ποσοστό 93%. Το πρώτο εξάμηνο του 2023 τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν στα 3 εκατ. ευρώ, τα λειτουργικά κέρδη στα 4,2 εκατ. ευρώ και τα καθαρά κέρδη στα 3,8 εκατ. ευρώ.
Θα «στραγγίξει» από ρευστότητα η αγορά;
Σημειώνεται πως εκτός από τις δρομολογημένες δημόσιες εγγραφές των τριών εταιρειών ακινήτων, το επόμενο τετράμηνο θα λάβουν χώρα η δημόσια εγγραφή της Optima Bank ύψους 130 εκατ. ευρώ (το διάστημα 27-29 Σεπτεμβρίου), η αύξηση κεφαλαίου της Intralot ύψους 120 εκατ. ευρώ και η διάθεση από το ΤΧΣ των μετοχών που διαθέτει σε Eurobank (1,4%) και Εθνική Τράπεζα (20%). Επίσης, δεν πρέπει να αποκλειστεί το ενδεχόμενο στο συγκεκριμένο διάστημα να διενεργηθούν και placements βασικών μετόχων, όπως για παράδειγμα της Cenergy.
Ανοίγει λοιπόν μια περίοδος που θα απαιτηθεί αυξημένη ρευστότητα εκ μέρους των επενδυτών. Οπως δειχνει η εμπειρία μέρος αυτής της ρευστότητας θα προέλθει από πωλήσεις υφιστάμενων τίτλων, γεγονός που θα δημιουργήσει νευρικότητα στην αγορά.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
