Τα μεγάλα οφέλη για τις τράπεζες από την ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων

Πολλαπλά ωφελημένες είναι η τράπεζες από την ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια, τάση που δεν ανέκοψε η αβεβαιότητα του πολέμου και το κύμα ανατιμήσεων που έχουν πλήξει την παγκόσμια οικονομία την εφετινή χρονιά.

Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη η άνοδος των τιμών ακινήτων, τόσο των εμπορικών όσο και των οικιστικών, ωφελεί σε πολλές γραμμές τους ισολογισμούς των τραπεζών καθώς οδηγεί σε αύξηση της αξίας των ενεχύρων (δηλαδή των ακινήτων που έχει υποθηκεύσει μια τράπεζα για την παροχή δανείου), σε υψηλότερες ανακτήσεις από πωλήσεις μέσω πλειστηριασμών, σε αυξημένα έσοδα από μισθώματα, σε αύξηση αποτιμήσεων επενδυτικών χαρτοφυλακίων ακινήτων κ.α.

Επιπλέον η καλή πορεία του real estate δημιουργεί προσδοκίες στις τράπεζες για την τόνωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια τα οποία παραμένουν σε φθίνουσα πορεία με την έννοια ότι οι αποπληρωμές είναι μεγαλύτερες των νέων εκταμιεύσεων. Σημειώνεται ότι στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, αλλά και σε πολλές άλλες περιοχές της χώρας, καταγράφεται μεγάλη ανοικοδόμηση. 

Ιδιαίτερα θετική είναι η εικόνα των χρηματοδοτήσεων για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα και άλλες επενδύσεις εταιριών σε ακίνητα.

Σημειώνεται ότι η μεγάλη σύνδεση των τραπεζών με την αγορά ακινήτων στο παρελθόν είχε αποτελέσει κίνδυνο και εστία ανησυχίας για τις εποπτικές αρχές ωστόσο στην παρούσα συγκυρία φαίνεται πως αποτελεί ένα μεγάλο μπόνους για τους τραπεζικούς ισολογισμούς. Σημειώνεται η αγορά ακινήτων στη χώρα μας είχε δεχθεί ασύμμετρες πιέσεις μετά το 2010 με τις τιμές να υποχωρούν υπερβολικά. 

Real estate: Από την καθίζηση στην ανάκαμψη

Παρά την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια οι τιμές παραμένουν σε επίπεδα χαμηλότερα του 2009. 

Η αγορά ακινήτων, μετά τη βουτιά που ακολούθησε μετά το ξέσπασμα της μεγάλης δημοσιονομικής κρίσης το 2010, με τις τιμές να καταρρέουν εξαιτίας της ακραίας αβεβαιότητας, βρίσκεται από τα τέλη του 2017 σε σταθερή τροχιά ανάκαμψης. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από 100 που ήταν το 2007 βρέθηκε στο 59 στο τέλος του 2017, στο τέλος του 2020 ανέκαμψε στο 67,3 ενώ σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία στο τέλος του πρώτου τριμήνου 2022 έφτασε το 75,8 (από 71,3 το 2021).

Με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία της ΤτΕ, εκτιμάται ότι το α΄ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 8,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021. Για το 2021, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 4,5% το 2020.

Αντίστοιχα ο δείκτης τιμών στα γραφεία από 100 το 2010 βρέθηκε στο 71 το 2015, στο τέλος του 2020 είχε ανακάμψει στο 81,2 ενώ στο τέλος του πρώτου εξάμηνο του 2021 αναρριχήθηκε στο 83,2 με τις εκτιμήσεις των τραπεζών να κάνουν λόγο για επιτάχυνση την εφετινή χρονιά . 

Ο δείκτης μισθωμάτων γραφείων από 100 που ήταν το 2010 βρέθηκε στο 71,1 το 2016, το 2020 ανέκαμψε στο 74,3 και στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2021 διαμορφώθηκε στο 77,5.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Διεύθυνσης Μελετών της Τράπεζας Πειραιώς, το 2022 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αναμένεται να τρέξουν με ρυθμό κοντά στο +6%, ενώ ρυθμό επίσης κοντά 6% ετησίως εκτιμά για το διάστημα 2023 - 2024. Αντίστοιχα για τις τιμές των εμπορικών ακινήτων εκτιμά άνοδο των τιμών περίπου κατά +5% για την εφετινή χρονιά και +5% ετησίως για το διάστημα 2023 – 2025.

Αναλυτικά τα οφέλη για τις τράπεζες

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων, επισημαίνουν τραπεζικές πηγές, ωφελεί τις τράπεζες σε πολλά επίπεδα και πολλά μέτωπα: 

• Αυξάνεται η αξία των ενέχυρων. Οι χρηματοδοτήσεις real etate, είτε πρόκειται για οικιστικά ακίνητα είτε εμπορικά projects, δίνονται με προσημείωση στο ακίνητο. Έτσι, όσο αυξάνεται η αξία των ενεχύρων τόσο ισχυροποιούνται οι τραπεζικοί ισολογισμοί, μειώνοντας δραστικά τον κίνδυνο απωλειών. Στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια η αύξηση της αξίας του καλύμματος δημιουργεί βάσιμες προσδοκίες ότι όταν προχωρήσουν στην πώληση των συνδεδεμένων ακινήτων θα ανακτήσουν μεγαλύτερο ποσό από αυτό που αρχικά υπολόγιζαν. Επιπλέον, η αύξηση της αξίας των ενεχύρων επιτρέπει τη σταδιακή αντιστροφή προβλέψεων που είχαν πραγματοποιήσει οι τράπεζες στις περιόδους που οι τιμές των ακινήτων βρίσκονταν σε χαμηλά επίπεδα και υπήρχε ανησυχία για την επίπτωση στα κεφάλαιά τους.
• Επιδρά θετικά στις αναδιαρθρώσεις - ρυθμίσεις δανείων. Η άνοδος των τιμών των ακινήτων και οι προσδοκίες για περαιτέρω ενίσχυση των τιμών τα επόμενα χρόνια επηρεάζουν θετικά τις αναδιαρθρώσεις - ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων. Ο δανειολήπτης έχει ενισχυμένο κίνητρο να τηρήσει τη συμφωνία που έχει κάνει με την τράπεζα στο ρυθμιζόμενο δάνειο, καθώς η αξία του ακινήτου ανεβαίνει και τον συμφέρει η αποπληρωμή και η διακράτηση του σπιτιού από το να διακόψει την αποπληρωμή και να χάσει το ακίνητό του από την τράπεζα. Το ίδιο ισχύει και για εμπορικά ακίνητα
• Ενισχύεται η αξία των distressed χαρτοφυλακίων, δηλαδή των ακινήτων που οι τράπεζες έχουν αποκτήσει μέσω πλειστηριασμών. Παράλληλα, διευρύνονται οι δυνατότητες ταχύτερης αξιοποίησης αυτών.
• Ενισχύεται η αξία των χαρτοφυλακίων ακινήτων που διακρατούνται ως επενδύσεις. Η αύξηση της αξίας των ακινήτων έχει θετική επίδραση στα κεφάλαια.
• Αύξηση εσόδων από μισθώματα. Η ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων οδηγεί σε αύξηση των εσόδων που έχουν οι τράπεζες από μισθώσεις ακινήτων. Παράλληλα, σημαντικό είναι και το έμμεσο όφελος καθώς αυξημένα ανάλογα έσοδα έχουν και πελάτες των τραπεζών που ασχολούνται με την αξιοποίηση ακινήτων, έσοδα που διοχετεύουν σε άλλες επενδύσεις.
• Νέες χρηματοδοτήσεις. Η μεγάλη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων οδηγεί και σε αύξηση των χρηματοδοτήσεων τόσο για εμπορικά όσο και οικιστικά ακίνητα, παράμετρος εξαιρετικά κρίσιμη για την ενίσχυση των εσόδων και της κερδοφορίας των τραπεζών.