Μια από τις δυσκολότερες και πλέον τεχνικές διαπραγματεύσεις που συμμετείχα στην αρχή της θητείας μου ως Πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Συνομοσπονδίας Μεσιτικών Συλλόγων (CERA) ήταν αυτή για την Οδηγία περί της Ενεργειακής Αποδόσεως Κτηρίων EPBD.
Χωρίς να μπω σε λεπτομέρειες, θα αναφέρω απλώς ότι η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων εξελίσσεται σταδιακά σε έναν από τους σημαντικότερους άξονες της ευρωπαϊκής στεγαστικής πολιτικής.
Το μεγαλύτερο όμως εμπόδιο παραμένει η χρηματοδότηση. Εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών και μικρών επιχειρήσεων δυσκολεύονται να καλύψουν το αρχικό κόστος παρεμβάσεων όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση κουφωμάτων, αντλίες θερμότητας ή φωτοβολταϊκά.
Πολύ περισσότερο στη χώρα μας που τα νοικοκυριά έχουν παραδοσιακά αρκετά ακίνητα, αλλά όχι πολλά μετρητά. Σε αυτό το πρόβλημα έρχεται να απαντήσει το μοντέλο του on-bill financing, δηλαδή η αποπληρωμή της ενεργειακής αναβάθμισης μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικής ενέργειας.
Φανταστείτε μια επένδυση ενεργειακής αναβάθμισης κόστους 6.000 ευρώ που μειώνει το μηνιαίο κόστος ενέργειας λόγου χάριν κατά 100 ευρώ. Για να πληρώσει την επένδυση, το ακίνητο πληρώνει 110 ευρώ, το μήνα επί πέντε ή έξι χρόνια, όσο δηλαδή χρειάζεται για να καλύψει τα κόστη.
Και λέω το ακίνητο πληρώνει, διότι το χρέος ακολουθεί το ακίνητο είτε αν ενοικιαστεί είτε αν πωληθεί. Σε αυτό το παράδειγμα, μετά την απόσβεση στην πενταετία, παραμένει η χαμηλότερη κατανάλωση δημιουργώντας σημαντικό περιβαλλοντικό όφελος, αλλά και οικονομική υπεραξία της επενδύσεως.
Το μοντέλο αυτό εφαρμόζεται εδώ και δεκαετίες κυρίως στις Ηνωμένες Πολιτείες, αλλά και σε άλλες χώρες.
Σύμφωνα με έκθεση του Lawrence Berkeley National Laboratory, έχουν χορηγηθεί πάνω από 232.000 δάνεια on-bill financing στις ΗΠΑ, συνολικού ύψους άνω των 1,83 δισ. δολαρίων, ενώ προγράμματα λειτουργούν σε 22 πολιτείες, με τη συμμετοχή παρόχων ενέργειας, τραπεζών ή ειδικών ενεργειακών εταιρειών (ESCOs), δημοτικών εταιρειών κοινής ωφέλειας, αλλά και ενεργειακών συνεταιρισμών.
Η βασική του φιλοσοφία είναι απλή: ο καταναλωτής πραγματοποιεί την ενεργειακή αναβάθμιση χωρίς να χρειάζεται να διαθέσει μεγάλο αρχικό κεφάλαιο και αποπληρώνει σταδιακά την επένδυση μέσω του λογαριασμού ρεύματος.
Στόχος είναι η εξοικονόμηση ενέργειας που προκύπτει να αντισταθμίζει σημαντικό μέρος της μηνιαίας δόσης.
Σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα, έχει υιοθετηθεί η αρχή της ουδετερότητας λογαριασμού: τα περισσότερα προγράμματα απαιτούν «bill neutrality», δηλαδή οι μηνιαίες δόσεις να μην υπερβαίνουν την εξοικονόμηση από την αναβάθμιση.
Παραδείγματος χάριν, το πρόγραμμα «Help My House» στη Νότια Καρολίνα, που ξεκίνησε ως πιλοτικό το 2011 από ενεργειακούς συνεταιρισμούς, απέδωσε μέση ετήσια εξοικονόμηση 288 δολαρίων ανά νοικοκυριό μετά την αποπληρωμή, με μείωση των λογαριασμών κατά 34%.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τα συστήματα αυτά μπορούν να λειτουργήσουν ιδιαίτερα αποτελεσματικά όταν υπάρχει σαφές ρυθμιστικό πλαίσιο, ενεργειακή πιστοποίηση των παρεμβάσεων και κρατική ή τραπεζική στήριξη.
Σε αρκετές περιπτώσεις, η αξιολόγηση των δικαιούχων βασίζεται όχι μόνο σε τραπεζικά κριτήρια αλλά και στη συνέπεια πληρωμής λογαριασμών κοινής ωφέλειας, διευρύνοντας έτσι την πρόσβαση σε νοικοκυριά που δυσκολεύονται να λάβουν συμβατικό δάνειο.
Και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στη χώρα μας, όπου μεγάλα ποσοστά από ολόκληρες γενιές είναι δυστυχώς στον Τειρεσία λόγω της κακής διαχειρίσεως των προηγούμενων κρίσεων.
Εισαγωγή στην Ελληνική πραγματικότητα
Στην Ελλάδα, το θεσμικό πλαίσιο άρχισε πλέον να διαμορφώνεται μετά την ψήφιση του Ν. 5299/2026 (ΦΕΚ Α’ 67/5-5-2026), ο οποίος εισήγαγε τη δυνατότητα εφαρμογής του on-bill financing στην ελληνική αγορά.
Ακολούθησε στις 8 Μαΐου 2026 η υπογραφή της σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον Υφυπουργό Νίκο Τσάφο, η οποία ρυθμίζει το πλαίσιο λειτουργίας του μηχανισμού και την ενσωμάτωσή του στον Κώδικα Προμήθειας Ηλεκτρικής Ενέργειας.
Η νέα αυτή πραγματικότητα αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την Ελλάδα, καθώς η χώρα διαθέτει ένα από τα πιο γηρασμένα και ενεργειακά αναποτελεσματικά κτιριακά αποθέματα στην Ευρώπη.
Υπολογίζεται βάσει των στοιχείων των απογραφών, ότι περίπου 70% των οικιστικών μονάδων είναι φτιαγμένες πριν την εφαρμογή του Κανονισμού Θερμομόνωσης Κτιρίων που εισήχθη με το Προεδρικό Διάταγμα της 1.6.1979 (ΦΕΚ 362/Δ΄/4.7.1979).
Παράλληλα, η εφαρμογή της αναθεωρημένης Οδηγίας EPBD δημιουργεί αυξανόμενες υποχρεώσεις ενεργειακής αναβάθμισης τα επόμενα χρόνια. Η χώρα έχει μάλιστα υποχρέωση να δηλώσει πως προχωράει προς αυτή την κατεύθυνση μέχρι τα τέλη Μαΐου και αυτό είναι ένα σημαντικό νομοθετικό βήμα.
Η χρηματοδότηση μέσω λογαριασμού ρεύματος ή on-bill financing θα μπορούσε να αποτελέσει ένα κρίσιμο εργαλείο γεφύρωσης ανάμεσα στην πράσινη μετάβαση και στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των πολιτών, επιτρέποντας την επιτάχυνση των ανακαινίσεων χωρίς να απαιτεί υψηλή αρχική ρευστότητα, που σε πολλές περιπτώσεις απλώς δεν υπάρχει.
Αντιθέτως, τα διάφορα επιδοτούμενα προγράμματα τύπου Εξοικονομώ, που είχαν τεράστια γραφειοκρατικά προβλήματα στην πράξη, θα μπορούσαν να εστιαστούν στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά.
Τα υψηλά κέρδη και η μεγάλη ρευστότητα των παρόχων, αλλά και οι επικείμενες αυξήσεις κεφαλαίων, δείχνουν ότι θα μπορούσαν να αναπτύξουν τέτοιου είδους χρηματοδοτικές δράσεις.
Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι στο εξωτερικό πολλές εταιρείες ενέργειας έχουν και τραπεζική δραστηριότητα.
Ταυτόχρονα, και δεδομένων των παραπόνων και διαμαρτυριών για την τιμολογιακή τους πρακτική, η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι κοινωνικοί φορείς όπως οι ενεργειακοί συνεταιρισμοί, αλλά και δημοτικές επιχειρήσεις μπορούν να αναλάβουν με επιτυχία αντίστοιχη δράση.
Σε κάθε περίπτωση, με μια προσεκτική διαχείριση ενδεχόμενων κινδύνων, αλλά και θέσπιση αντισταθμιστικών εγγυήσεων υπέρ του καταναλωτή, αυτό είναι ένα μέτρο το οποίο μπορεί να κάνει πραγματική διαφορά στις νομοθετημένες υποχρεώσεις μας ως προς την ενεργειακή απόδοση των κτηρίων βάσει της Οδηγίας EPBD.
Και, ακόμα πιο σημαντικά, στην καθημερινότητα και την οικονομία των νοικοκυριών που σε πολλές περιπτώσεις ζουν σε ενεργειακή φτώχεια ή πραγματικά φτάνουν στα όρια τους προκειμένου να διατηρήσουν τις οικίες τους ζεστές τον χειμώνα και δροσερές το καλοκαίρι.
*Κοσμάς Θεοδωρίδης Dipl. Ing. Agr, MSc(DIC), PhD. Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
