Ακίνητα και φορολογικές δηλώσεις: Ποια λάθη «φουσκώνουν» τον φόρο

Λανθασμένες κινήσεις ή παραλείψεις στη φορολογική δήλωση για τις δαπάνες αγοράς ή ανέγερσης κατοικίας, τα ανείσπρακτα ενοίκια, τα μισθώματα για τη φοιτητική στέγη καθώς και τη δωρεάν παραχώρηση και φιλοξενία μπορεί να «φουσκώσουν» το λογαριασμό της εφορίας.

Για να αποφύγουν έξτρα επιβαρύνσεις οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:   

1. Απόκτηση κατοικίας. Το τεκμήριο είναι διπλό: «πόθεν έσχες» και διαβίωση. Στη δαπάνη δεν υπολογίζεται μόνο το τίμημα της αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο αλλά και ο φόρος μεταβίβασης που καταβλήθηκε, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και άλλα έξοδα. Ταυτόχρονα ενεργοποιείται και το τεκμήριο διαβίωσης που υπολογίζεται από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο. Τα ποσά για την απόκτηση κατοικίας πρέπει να καλύπτονται από τον φορολογούμενο αλλιώς επί της διαφοράς θα κληθεί να πληρώσει επιπλέον φόρο. Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ύψος της δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου διαφορετικά, η δαπάνη θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς. Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής εφόσον αυτή διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, για κάθε έτος ως ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει οριστεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής). Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου αλλά αυτό δεν ισχύει για προσθήκες και επεκτάσεις Για αγορά ακινήτου με συνιδιοκτησία ή από κοινού ανέγερση οικοδομής σε κάθε έναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.
2. Ανείσπρακτα ενοίκια. Τα ενοίκια του 2020 που εισπράχθηκαν το 2021 δηλώνονται πρώτα στο έντυπο Ε2 και στην συνέχεια μεταφέρονται στο Ε1 προκειμένου να φορολογηθούν με συντελεστές 15% - 45%. Οι φορολογούμενοι που δήλωσαν πέρυσι ανείσπρακτα ενοίκια με την προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης ή εξώδικης όχλησης για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, θα πρέπει μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της φορολογική δήλωσης (30 Ιουνίου 2022) να προσκομίσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Στην περίπτωση που δεν προσκομιστούν τα δικαιολογητικά, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα ενοίκια με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογικού έτους 2020, μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2022. Μετά την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης εκδίδεται εκκαθαριστικό με το ποσό του φόρου. Οι φορολογούμενοι που δεν εισέπραξαν ενοίκια το 2021 για να μην φορολογηθούν για ανείσπρακτα εισοδήματα, θα πρέπει, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, μέχρι την προθεσμία υποβολής δήλωσης να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί (κατατεθεί και κοινοποιηθεί) εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
3. Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας: Εισόδημα από ακίνητα δεν είναι μόνο το εισόδημα που αποκτά ο φορολογούμενος από μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας, καταστήματος ή γραφείου. Εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και  η περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης χρήσης ακινήτων και σε αυτή την παγίδα πέφτουν πολλοί φορολογούμενοι οι οποίοι παραχωρούν δωρεάν κάποια κατοικία τους σε συγγενή ή φίλο τους και τους καταλογίζεται φόρος για εισοδήματα που δεν είναι πραγματικά, αλλά με βάση το ισχύον νομοθετικό καθεστώς υπολογίζονται με τεκμαρτό τρόπο. Το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση για την επιβολή φόρου υπολογίζεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ωστόσο απαλλάσσεται από το φόρο το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς τα τέκνα από τους γονείς ή το αντίστροφο.
4. Φιλοξενία. Τέκνα που φιλοξενούνται στην κατοικία των γονέων, καθώς και οι γονείς που φιλοξενούνται στην κατοικία των τέκνων τους δεν επιβαρύνονται με τεκμήριο κατοικίας. Το τεκμήριο επιβαρύνει τους γονείς που φιλοξενούν τα παιδιά ή τα παιδιά που φιλοξενούν τους γονείς τους.
5. Φοιτητική κατοικία. Η κατοικία που νοικιάζουν τα παιδιά – εξαρτώμενα μέλη που σπουδάζουν μακριά από το τόπο μόνιμης διαμονής δηλώνεται ως δευτερεύουσα από το γονέα, ώστε το τεκμήριο διαβίωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο να επιβαρύνει το γονέα, πράγμα που σημαίνει ότι η αντικειμενική δαπάνη για αυτόν θα είναι υψηλότερη και εφόσον δεν καλύπτεται από τα εισοδήματά του θα κληθεί να πληρώσει έξτρα φόρο επί της διαφοράς.