Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων παλαιών γραφείων το πρώτο τρίμηνο 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν μέση άνοδο 40%.
Τα παλαιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30-35 ευρώ/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
Όπως αναφέρει έρευνα της Geoaxis, έχει αυξηθεί η ζήτηση για παλαιά αλλά ανακαινισμένα και ενεργειακά αναβαθμισμένα γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, με τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις ωστόσο να στρέφονται σε πιο μικρά και πιο αποκεντρωμένα γραφεία που έχουν χαμηλότερες τιμές. Επίσης θα διατηρηθεί η ψαλίδα μεταξύ των γραφείων υψηλών προδιαγραφών και των γραφείων χαμηλής ποιοτικής στάθμης ή όσων βρίσκονται σε δευτερεύουσες θέσεις.
Η εταιρεία συμβούλων ακινήτων σημειώνει πως στην αγορά καταγράφονται διαφορετικές τάσεις καθώς έχει «ξεκινήσει εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location - location - location και της αντικατάστασης του από το sustainability – digitalization - ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο κορονοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον. Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη κα η μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση & ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή».
Ειδικότερα η εταιρεία συμβούλων ακινήτων σημειώνει, πως την περίοδο 2024-25 η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Η πρώτη ταχύτητα αφορά τα ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, που συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ ανα τμ τον μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%.
Η δεύτερη ταχύτητα αφορά παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, που σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 ευρώ ανά τμ τον μήνα με αποδόσεις 7% και η τρίτη ταχύτητα όπου αφορά παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 ευρώ/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.
Στη μελέτη της Geoaxis επισημαίνεται ότι οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.
Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Οι τιμές που διαμορφώνονται για τα γραφεία
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της Λ. Κηφισίας 13,66 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη 12,23 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,30 ευρώ/τμ/μήνα ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 10,12 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας: Στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 16,64 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 22,78 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 12,79 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 10,80 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 9,32 ευρώ/τμ/μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 7,94 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης: Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 16,88 ευρώ/τμ/ μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 16,36 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 12,50 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 9,56 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 9,42 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης: Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 15,90 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 13,67 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 10,47 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 9,8 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Συγγρού με 8,04 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος η Λ. Μεσογείων με 7,03 ευρώ/τμ/μήνα.
Όπως σημειώνεται, από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 46% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 54% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2015. Επίσης από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 37% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 33% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2015.
Η Geoaxis τονίζει ότι οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών. Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές. Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να συνεχιστεί αλλά με ηπιότερο ρυθμό, καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο πολιτικό κλίμα, τα Macros της Ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
