Σε περίπου δύο μήνες έρχεται η ώρα της αλήθειας για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων του πτωχευτικού νόμου (ν. 4738/2020), που προορίζεται να αποτρέψει τις εξώσεις ευάλωτων οφειλετών όταν χάνουν τις κατοικίες τους σε πλειστηριασμό. Ύστερα από μια τριετία διαδικασιών για την ίδρυση του Φορέα, το ζητούμενο είναι να εκδηλωθεί επαρκές ενδιαφέρον από ιδιώτες επενδυτές για τη συμμετοχή τους σε σύμβαση παραχώρησης, ώστε το σχέδιο να προχωρήσει και να μην χρειασθεί να αναζητηθεί ένα "plan B".
Μιλώντας στο BD, η Θεώνη Αλαμπάση, γενική γραμματέας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, αναγνωρίζει ότι δεν πρόκειται για ένα εύκολο στοίχημα, αλλά εμφανίζεται συγκρατημένα αισιόδοξη ότι τουλάχιστον ένα από τα τέσσερα σχήματα που έχουν μείνει στη διαδικασία, η οποία βρίσκεται πλέον στο στάδιο του ανταγωνιστικού διαλόγου, θα υποβάλει προσφορά και θα θελήσει να δεσμεύσει τα κεφάλαια που θα απαιτηθούν για να συγκροτηθεί ο Φορέας.
Τονίζει, όμως, ότι άλλες αλλαγές στη νομοθεσία για να διευκολυνθεί η προσέλκυση ιδιωτών κεφαλαίων, πέραν όσων έχουν ήδη γίνει με τον τελευταίο σχετικό νόμο, δεν πρόκειται να υπάρξουν. Ανοικτό είναι πάντως το ενδεχόμενο ορισμένων αλλαγών που μπορούν να γίνουν μέσω της δευτερογενούς νομοθεσίας, δηλαδή με υπουργική απόφαση, όπως για παράδειγμα θα ήταν η κατανομή μεγαλύτερου ποσοστού από την υπεραξία του ακινήτου στον Φορέα, ώστε να αυξηθεί η απόδοση για τους ιδιώτες επενδυτές.
Το μεγάλο πρόβλημα που εξαρχής είχε εντοπίσει η αγορά στον Φορέα ήταν ότι δεν πρόκειται για μια ελκυστική επένδυση. Η κυβέρνηση, με πρωτοβουλία τότε του υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταϊκούρα, είχε ενσωματώσει στον πτωχευτικό νόμο το άρθρο για την ίδρυση του Φορέα, ένα μέτρο κοινωνικής πολιτικής, παρότι υπήρχε τότε και αντίδραση από την πλευρά της Κομισιόν, που ήθελε έναν «καθαρό» πτωχευτικό νόμο, χωρίς διατάξεις κοινωνικής πολιτικής.
Για να μην επηρεασθούν οι υπολογισμοί για τη βιωσιμότητα του χρέους, η κυβέρνηση είχε προκρίνει την ίδρυση του Φορέα με ιδιωτικά κεφάλαια, εκτός γενικής κυβέρνησης, παρότι πρόκειται να ασκήσει μια κατεξοχήν λειτουργία κοινωνικής πολιτικής που άπτεται του δημοσίου συμφέροντος. Η Κύπρος, η μοναδική χώρα που έχει ως τώρα δημιουργήσει ανάλογο φορέα, το έχει κάνει στο πλαίσιο του δημόσιου τομέα, αλλά στην περίπτωσή της Κύπρου δεν υπάρχει το ίδιο πρόβλημα οριακής βιωσιμότητας του δημοσίου χρέους.
Εξαρχής, η αγορά υποδέχθηκε «χλιαρά» το σχέδιο και η έλλειψη ενδιαφέροντος ήταν ο βασικός παράγοντας που έχει προκαλέσει τη μεγάλη καθυστέρηση στην ίδρυση του Φορέα, την οποία μονότονα επισήμαιναν και οι ευρωπαϊκοί Θεσμοί στις εκθέσεις αξιολόγησης της οικονομίας. Από την πλευρά των επενδυτών, το project φαίνεται ως μια επένδυση χαμηλής απόδοσης και αυξημένου ηθικού κινδύνου, αφού ο Φορέας, σε περίπτωση που ο οφειλέτης αδυνατεί να πληρώνει το μίσθωμα για την κατοικία του, θα είναι υποχρεωμένος να διεκπεραιώσει τη διαδικασία έξωσής του.
Από την πλευρά των servicers, που παρακολουθούν στενά τη διαδικασία, αν και μόνο μία εταιρεία διαχείρισης δανείων συμμετέχει σε σχήμα που έχει περάσει στον ανταγωνιστικό διάλογο, επισημαίνεται ότι είναι και αρκετά «φτωχή» η στήριξη που παρέχεται από την πολιτεία στους ευάλωτους που θα μείνουν στα σπίτια τους, αξιοποιώντας τον Φορέα. Για παράδειγμα, θεωρείται χαμηλή η επιδότηση ενοικίου που θα λαμβάνουν (70 έως 210 ευρώ τον μήνα), ενώ είναι και αρκετά αυστηρά τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια για να χαρακτηρισθεί κάποιος ως «ευάλωτος», με αποτέλεσμα να στενεύει πολύ η περίμετρος των δυνητικά ωφελούμενων, άρα και το εύρος των δραστηριοτήτων του Φορέα.
Η κ. Αλαμπάση σημειώνει ότι η αύξηση της επιδότησης στους ευάλωτους οφειλέτες δεν είναι ένα θέμα που αφορά τον πτωχευτικό νόμο, καθώς, εάν δοθεί αυξημένη επιδότηση ειδικά σε όσους μείνουν στα σπίτια τους με τη βοήθεια του Φορέα θα πρόκειται για μια κρατική ενίσχυση που θα πρέπει να αξιολογηθεί από την Κομισιόν για να εγκριθεί. Στην πραγματικότητα, η αύξηση του επιδόματος θα πρέπει να είναι γενική, σε όλους όσοι το λαμβάνουν, αλλά εκεί αρχίζει μια άλλη συζήτηση για τα όρια δημοσιονομικής αντοχής της χώρας.
Σε κάθε περίπτωση, το αν θα ιδρυθεί τελικά ή όχι ο Φορέας θα το κρίνει η αγορά, δηλαδή οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές που καλούνται να δεσμεύσουν κεφάλαια για το project. Στα σχήματα που ενδιαφέρονται υπάρχουν ορισμένοι ειδικοί διεθνείς επενδυτές με μεγάλη κεφαλαιακή «δύναμη πυρός», όπως τα funds Bain και Fortress, γεγονός που δημιουργεί συγκρατημένη αισιοδοξία ότι το εγχείρημα μπορεί να στεφθεί με επιτυχία.
Η κ. Αλαμπάση, σχολιάζοντας τη συζήτηση περί «σχεδίου Β», που κυρίως αφορά την ίδρυση Φορέα εντός του δημοσίου τομέα, δεν αποκλείει να είναι αυτή η κατάληξη, υπογραμμίζει όμως ότι πρέπει να εξαντληθούν όλες οι δυνατότητες υλοποίησης του «σχεδίου Α», πριν μιλήσουμε για «σχέδιο Β».
Οι τρεις σημαντικές αλλαγές
Ήδη, πάντως, το project έχει γίνει αρκετά ελκυστικότερο για τους ιδιώτες επενδυτές, κυρίως μέσα από τρεις σημαντικές αλλαγές που έγιναν στο τέλος του περασμένου χρόνου με νομοθετική πρωτοβουλία του υπ. Οικονομικών (νόμος 5072/2023):
- Σημαντικότερη εξ αυτών είναι ότι ο Φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες με έκπτωση 30% έναντι της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού, δηλαδή, θα παίρνει τα σπίτια περίπου με τη μέγιστη έκπτωση που επιτρέπει η νομοθεσία να δίνεται ύστερα από άγονες διαδικασίες πλειστηριασμού.
- Επιπλέον, εξισώθηκε το φορολογικό καθεστώς του Φορέα με αυτό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες είναι ουσιαστικά αφορολόγητες.
- Επίσης, άλλη διάταξη επιτρέπει στον Φορέα να επιθεωρεί πρώτα με μηχανικούς τα σπίτια και να απορρίπτει όσο έχουν τόσο σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις που θα έκαναν δύσκολη τη μεταβίβασή τους. Έτσι, οι επενδυτές θα προστατευθούν από προβληματικές περιπτώσεις κατοικιών, οι οποίες δεν θα αγοράζονται από τον Φορέα.
Σύμφωνα με πληροφορίες, ανοικτό είναι ακόμη το ενδεχόμενο ορισμένων επιμέρους αλλαγών που θα βοηθούσαν ώστε να γίνει πιο δύσκολη η έξωση οφειλετών, εάν δεν πληρώνουν το μίσθωμα του ακινήτου, χωρίς αυτό όμως να σημαίνει ότι θα δημιουργηθεί ένα πλαίσιο που θα επιτρέπει στον οφειλέτη να εκμεταλλεύεται καταχρηστικά τον νόμο και τη λειτουργία του Φορέα για να μένει στο σπίτι χωρίς να πληρώνει.
Ένα μεγάλο ερώτημα που τίθεται είναι πόσοι τελικά είναι οι ευάλωτοι οφειλέτες που θα κάνουν χρήση των διατάξεων για τον Φορέα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η περίμετρος των οφειλών που θα καλυφθούν θα είναι της τάξεως του 1 δισ. ευρώ. Πάντως, μέχρι σήμερα, στο ενδιάμεσο πρόγραμμα που λειτουργεί και δίνει τη δυνατότητα επιδότησης και προστασίας από πλειστηριασμό, έχουν υποβληθεί συνολικά μόνο περίπου 1.000 αιτήσεις και μόνο 200 από αυτές έχουν φθάσει στο τελικό τους στάδιο.
Ένας από τους λόγους που θεωρείται ότι περιορίζει το ενδιαφέρον είναι τα πολύ αυστηρά κριτήρια για να χαρακτηρισθεί ένας οφειλέτης ως ευάλωτος. Κυριότερο εξ αυτών, το εισοδηματικό κριτήριο, καθώς ο οφειλέτης θα πρέπει να έχει εισόδημα έως 7.000 ευρώ ετησίως για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, με ανώτατο όριο τα 21.000 ευρώ για νοικοκυριά με περισσότερα μέλη.
Τι είναι και πώς θα λειτουργεί ο Φορέας
Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων είναι ένας ιδιωτικός φορέας ο οποίος θα επιλεγεί από το κράτος κατόπιν δημόσιου διεθνούς διαγωνισμού. Ο φορέας αυτός αγοράζει την 1η κατοικία του οφειλέτη και υποχρεούται να τη μισθώσει στον πολίτη για 12 έτη. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγονται οι εξώσεις, που θα επέρχονταν εάν αποκτούσε τρίτος το ακίνητο.
Ο φορέας, κατά τη διάρκεια της 12ετούς μίσθωσης και μέχρι τη λήξη αυτής, υποχρεούται να επαναπωλήσει την κατοικία στον πολίτη, εφόσον αυτός ανακάμψει οικονομικά και εφόσον είναι συνεπής ως προς την καταβολή του μισθώματος.
Με τις πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις, ο οφειλέτης δύναται να επαναγοράσει το ακίνητο πριν από τη συμπλήρωση 12ετίας (που είναι το ανώτατο χρονικό όριο) καθώς καταργείται η υποχρέωση να πληρώσει τα μισθώματα των 12 ετών σε περίπτωση που ασκήσει νωρίτερα το δικαίωμα επαναγοράς.
Ο Φορέας θα αποκτά το ακίνητο με έκπτωση 30% επί της εμπορικής του αξίας, έκπτωση από την οποία θα ωφελείται στο μέλλον και ο δανειολήπτης με αντίστοιχη μείωση της τιμής επαναγοράς του ακινήτου.
Το Κράτος (ΟΠΕΚΑ) παρέχει μηνιαίο επίδομα ενοικίου στον πολίτη για να τον βοηθήσει να παραμείνει στην κατοικία.
Μετά και την ολοκλήρωση της Α' φάσης (20.9.22) του σχετικού διαγωνισμού, υποβλήθηκαν έξι (6) φάκελοι εκδήλωσης ενδιαφέροντος. Στις 16 Ιανουαρίου 2024 ξεκίνησε ο 2ος Κύκλος του Διαλόγου, μέσω της κοινοποίησης σχεδίου σύμβασης παραχώρησης προς τους προεπιλεγέντες επενδυτές, στον οποίο συμμετείχαν τέσσερις (4) οικονομικοί φορείς.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
