Η είσοδος των servicers στην αγορά ακινήτων θα φέρει ώθηση στον κλάδο υπογράμμισε ο Εκτελεστικός Πρόεδρος της doValue Greece κ. Θεόδωρος Καλαντώνης μιλώντας στο Fin Forum. Ακολουθούν τα βασικά σημεία από την τοποθέτησή του:
Μείζον θέμα για τους servicers είναι οι πλειστηριασμοί και τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Σύμφωνα με το σχετικό ρεπορτάζ, επιθυμία σας είναι η άρση του «παγώματος» με ταυτόχρονη προστασία μόνο εκείνων που πλήττονται από την πανδημία. Πώς στηρίζετε την επιχειρηματολογία σας αυτή;
Δεν είναι θέμα «επιθυμίας». Κάθε μέτρο που λαμβάνεται έχει επιπτώσεις και πρέπει να σταθμίζονται θετικά και αρνητικά. Προστασία πρέπει να υπάρχει για εκείνους που πλήττονται από την πανδημία. Αυτό είναι το μεγάλο γεγονός στην παγκόσμια και την ελληνική οικονομία και κοινωνία εδώ και ένα χρόνο. Κάτι μοναδικό, χωρίς προηγούμενο. Και κράτη, κυβερνήσεις, διεθνείς οργανισμοί όπως η ΕΕ, κάνουν κινήσεις ακριβώς σε αυτή την κατεύθυνση. Με τρεις στόχους
- Να αντιμετωπιστούν οι συνέπειες της πανδημίας, να μειωθεί ο αντίκτυπός της
- Να υποστηριχθούν εκείνοι που έπληξαν τα μέτρα τα οποία αναγκαστικά έλαβαν οι αρχές για υγειονομικούς λόγους, αλλά είχαν βαρύ αποτύπωμα στην οικονομική δραστηριότητα
- Να προετοιμάσουν την επανεκκίνηση της οικονομίας, όταν οι εμβολιασμοί (και ίσως και η επιστημονική πρόοδος στον τομέα της θεραπείας, πέραν της πρόληψης) επιτρέψουν την επιστροφή στην κανονικότητα. Οι σχετικές εξελίξεις (δηλαδή πώς θα χάσει ή θα κερδίσει έδαφος μια χώρα και μια οικονομία σε σχέση με τις υπόλοιπες) θα εξαρτηθεί όχι μόνο από το πόσο βαρύ πλήγμα δέχτηκε, αλλά και από το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει. Ας δούμε τώρα τι έχει συμβεί. Ο αντίκτυπος της κρίσης είναι ασύμμετρος. Αυτό είναι το βασικό χαρακτηριστικό της. Άλλους πλήττει αλύπητα, άλλοι “κρατάνε”, άλλοι ωφελούνται – ακόμη και μεταξύ παρόμοιων κλάδων πχ στο εμπόριο όσοι είχαν τεχνολογικό υπόβαθρο ωφελούνται έναντι όσων στηρίζονταν στις φυσικές αγορές. Τα οριζόντια μέτρα από τη φύση τους δεν κάνουν διαφοροποίηση. Άρα είναι εξ ορισμού ακατάλληλα για να αντιμετωπίσουν ένα ασύμμετρο φαινόμενο.
Για παράδειγμα, θα ήταν λογικό να ζητήσει μορατόριουμ στα δάνειά της μια φαρμακευτική εταιρεία που είδε το τζίρο της να αυξάνεται; Ή μια εταιρία τεχνολογίας; Όλοι συμφωνούν πως όχι. Το ίδιο ισχύει παντού, σε όλες τις χώρες, σε όλους τους τομείς. Δεν είναι τυχαίο ότι μέτρα γενικής αναστολής εφαρμόζονται μόνο στην Ελλάδα και την Ουγγαρία, χώρα που σπάνια αναφέρεται ως πρότυπο.
Άρα τι θέλουμε; Θέλουμε να αυξήσουμε το συνολικό κόστος, δηλαδή να ξεκινήσουμε από πιο χαμηλή βάση την επανεκκίνηση, και για ποιο λόγο; Για να παρέχουμε προστασία σε κάποιους που δεν την χρειάζονται ή σε άλλους που την επιδιώκουν χωρίς να έχει σχέση η επίδοσή τους και η στάση τους με την πανδημία;
Και κάτι τελευταίο. Το πάγωμα έχει διαβαθμίσεις. Είναι άλλο να αναστέλλονται συγκεκριμένα μέτρα πχ οι εξώσεις ή ακόμη και οι πλειστηριασμοί κι άλλο να αναστέλλεται κάθε σχετική ενέργεια. Αναφέρω και πάλι ενδεικτικά ότι έχει παγώσει και η ολοκλήρωση πλειστηριασμών που έχουν ήδη γίνει. Ο πλειοδότης βλέπει τα χρήματά του παγωμένα σε μια συναλλαγή που δεν ολοκληρώνει και μπορεί τελικά να μην την επιθυμούσε σε τόσο διαφορετική χρονική στιγμή. Ο κάτοχος της εγγύησης, η τράπεζα π.χ., δεν παίρνει το ποσό που της οφείλεται. Ο ιδιοκτήτης συνεχίζει να πληρώνει τόκους, αφού η συναλλαγή δεν έχει ολοκληρωθεί και η οφειλή παραμένει. Ποιος κερδίζει; Κανείς. Ποιος χάνει; Όλοι.
Για ποιο λόγο; Γιατί επιμένουμε σε οριζόντια μέτρα που προστατεύουν ή χτυπάνε δικαίους και αδίκους αδιακρίτως.
Η έλευση του Ηρακλή ΙΙ σημαίνει νέο γύρο τιτλοποιήσεων. Ως doValue Greece θα επιδιώξετε να αναλάβετε τη διαχείριση και νέων τιτλοποιημένων δανείων; Αν ναι, ποιοι είναι οι στόχοι σας για το 2021;
Το 2021 θα είναι μια χρονιά-ορόσημο για τη διαχείριση δανείων. Από τη μία υπάρχουν οι προγραμματισμένες τιτλοποιήσεις. Οι ελληνικές τράπεζες προγραμματίζουν να ολοκληρώσουν τον κύκλο της κρίσης, απαλλάσσοντας τους ισολογισμούς τους από το απόθεμα κόκκινων δανείων. Στο πλαίσιο αυτό προγραμματίζονται νέες τιτλοποιήσεις.. Για ένα μέτρο σύγκρισης, μέχρι σήμερα οι διαχειριστές δανείων έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους περίπου 100 δις.δανεια από τιτλοποιήσεις. Άρα θα έχουμε μια μαζική ζήτηση υπηρεσιών διαχείρισης και ο ανταγωνισμός θα καθορίσει και τους βασικούς παίκτες για τα επόμενα χρόνια. Η σχετική θέση στο τέλος αυτής της χρονιάς θα είναι λίγο-πολύ η κατάταξη σε ορατό βάθος χρόνου.
Ταυτόχρονα, υπάρχουν τα νέα δάνεια που θα προκύψουν από την πανδημική κρίση. Αυτονόητα μια τέτοιας έκτασης κρίση θα φέρει αθετήσεις και τώρα πια ξέρουμε ότι όσο πιο γρήγορα φύγει αυτό το βάρος από τις τράπεζες, τόσο πιο εύκολο θα είναι να χρηματοδοτήσουν την ανάκαμψη της οικονομίας στον ανοδικό κύκλο, που αυτό τελικά είναι και το ζητούμενο.
Επομένως βλέπουμε το 2021 ως καθοριστική χρονιά. Θα είμαστε παρόντες σε όλα τα χαρτοφυλάκια που πιστεύουμε ότι ταιριάζουν στη στρατηγική μας και μπορούμε να διαχειριστούμε αποτελεσματικά, αυτά δεν θα είναι λίγα, και στοχεύουμε να διευρύνουμε σημαντικά το δικό μας υπό διαχείριση χαρτοφυλάκιο. Δεν έχουμε αριθμητικό στόχο, αλλά θέλουμε να είμαστε πρωταγωνιστές στον κλάδο. Δεν το κρύβω. Είμαστε στην κορυφή και δεν παύουμε να στοχεύουμε στην κορυφή.
Με τον έναν ή τον άλλο τρόπο -πλειστηριασμοί, amicable deals, φορέας ακινήτων- οι servicers θα κληθούν να διαχειριστούν και ένα στοκ ακινήτων. Ποια είναι τα σχέδιά σας για τα REO’s και πώς θα επηρεάσουν την κτηματαγορά;
Η είσοδος των servicers στη διαχείριση ακινήτων αποτελεί μείζονα εξέλιξη και σημαντική αλλαγή και στον τρόπο διαχείρισης των δανείων. Μπορεί να μην είναι τόσο φανερό σήμερα γιατί ζούμε σε ειδικές συνθήκες, αλλά θα φανεί αμέσως μόλις επιστρέψουμε σε κανονική οικονομική δραστηριότητα παρόλο που η τεχνογνωσία που ήδη έχουμε ως doValue χρησιμοποιείται ήδη εσωτερικά στις λύσεις που προτείνονται
Συνοπτικά μόνο λέω:
Η σωστή γνώση της διαχείρισης και της αξίας των ακινήτων δίνει την δυνατότητα στους servicers να προσαρμόζουν καλύτερα τις λύσεις που προτείνονται καθώς μέσα στις προτάσεις τους στους δανειολήπτες υπάρχει και η παράμετρος της πραγματικής αξίας του ακινήτου.
Ειδικά στην doValue μέσω της τεχνογνωσίας που έχουμε από την ισπανική θυγατρική του ομίλου, την Altamira είμαστε σε θέση να προτείνουμε καινοτόμες λύσεις που ήδη έχουν δοκιμαστεί και εφαρμόζονται με επιτυχία σε χώρες όπου η στεγαστική αγορά ήταν το επίκεντρο της κρίσης , όπως η Ισπανία. Επίσης με την βοήθεια της Altamira παρουσιάσαμε στην αγορά τον Δεκέμβριο και την πλατφόρμα προώθησης ακινήτων τo Altamiraproperties.gr.
Η ένταξη της ενεργούς διαχείρισης των ακινήτων στους servicers σημαίνει ότι τα ακίνητα δεν αποκτούνται απλώς και αργότερα μεταπωλούνται ως έχουν αλλά εχουμε τη δυνατότητα να λειτουργήσουμε και επενδυτικά. Να προσελκύσουμε κεφάλαια και να βελτιώσουμε ακίνητα ή και να συμβάλουμε σε μεγαλύτερης έκτασης αναπτύξεις σε επιχειρηματικά ακίνητα, και έτσι να δώσουμε στην αγορά ακινήτων την ώθηση που χρειάζεται ταυτόχρονα με την προσδοκώμενη αναζωπύρωση του ιδιωτικού επενδυτικού ενδιαφέροντος μετά την πανδημία.
Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να εχουμε οικονομική αποτελεσματικότητα με πολλαπλά θετικά αποτελέσματα. Ο servicer έχει όφελος από την άνοδο της τιμής ενός ακινήτου που διαχειρίζεται. Αλλά δεν ωφελείται μόνος. Ωφελούνται όλοι. Ο ιδιοκτήτης του δανείου που ανακτά μεγαλύτερο μέρος της οφειλής. Ο οφειλέτης, που είτε βλέπει μεγαλύτερη μείωση της οφειλής είτε λαμβάνει και μέρος της αξίας, ανάλογα με το ύψος του δανείου. Πολύ σημαντικότερη είναι η ευρύτερη επίπτωση.
Η αγορά φοβάται ότι η είσοδος των servicers θα φέρει πτώση τιμών με την άτακτη ρευστοποίηση των ακινήτων ενώ στην πραγματικότητα η επενδυτική ματιά που θα έχουν οι servicers στα ακίνητα θα δώσει ώθηση στην αγορά και θα οδηγήσει στην αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Αυτή η άνοδος των τιμών είναι κρίσιμη για όλους. Οι περιουσίες όλων των Ελλήνων, μια χώρα με σχεδόν καθολική κατοχή ακίνητης περιουσίας και τεράστιο ποσοστό ιδιοκατοίκησης, μειώθηκαν σημαντικά στην κρίση, λόγω της πτώσης των τιμών στα ακίνητα. Η άνοδός τους αυξάνει τον πλούτο της χώρας και της κάθε οικογένειας. Ταυτόχρονα, θα ενισχύσει σημαντικά τους ισολογισμούς των τραπεζών, αφού τα δάνειά τους έχουν συνήθως ακίνητο ως εγγύηση. Έτσι θα απελευθερωθούν κεφάλαια με μεγαλύτερη δυνατότητα χρηματοδότησης της πραγματικής οικονομίας.
Άλλωστε να σκεφτούμε ότι περίπου 1.000.000 ακίνητα αποτελούν σήμερα εξασφαλίσεις σε κόκκινα δάνεια μεταξύ των διαφόρων τραπεζών και σε περίπου 20%-25% από αυτά δεν θα είναι εφικτό να βρεθεί κάποια λύση με τους δανειολήπτες, οι servicers θα κληθούν τα επόμενα χρόνια μέσω των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων να βρουν λύσεις και να διαχειριστούν ακίνητα που θα ξεπερνούν τις 200.000.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
