Η αγορά ενός σπιτιού αποτελεί για τους περισσότερους ανθρώπους μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις της ζωής τους. Για χρόνια, η βασική επιδίωξη ήταν απλή: να συγκεντρώσουν τις απαραίτητες αποταμιεύσεις, να αγοράσουν την κατοικία τους και να αποκτήσουν ένα περιουσιακό στοιχείο χωρίς δανειακές υποχρεώσεις.
Σήμερα, όμως, αξίζει να εξετάσουμε και μια διαφορετική προσέγγιση. Όχι επειδή η ιδιοκατοίκηση χάνει την αξία της, αλλά επειδή ο τρόπος με τον οποίο χρηματοδοτούμε την αγορά ενός ακινήτου μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τις οικονομικές μας δυνατότητες για πολλά χρόνια.
Το ερώτημα δεν είναι μόνο ποιο ακίνητο μπορούμε να αγοράσουμε με τα χρήματα που διαθέτουμε, αλλά και πώς μπορούμε να αξιοποιήσουμε καλύτερα τα χρήματά μας για να χτίσουμε το μέλλον μας.
Αυτή είναι η συζήτηση που χρειάζεται να ανοίξει στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Μια αγορά που χρειάζεται να δει τη χρηματοδότηση διαφορετικά
Σύμφωνα με εκτιμήσεις που έχουν παρουσιαστεί για την ελληνική αγορά, περίπου το 80% των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια και μόλις το 20% με τραπεζική χρηματοδότηση.
Εφόσον τα στοιχεία αυτά επιβεβαιώνονται από τις αντίστοιχες πηγές, αποτυπώνουν μια σημαντική ιδιαιτερότητα της ελληνικής αγοράς: οι αγοραστές εξακολουθούν να βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στις προσωπικές τους αποταμιεύσεις για να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία.
Την ίδια στιγμή, η απόκτηση ενός σύγχρονου ή σχετικά καινούργιου διαμερίσματος μπορεί να απαιτεί κεφάλαιο της τάξης των 300.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή, το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Για έναν αγοραστή που διαθέτει αυτό το ποσό, η απόφαση είναι καθοριστική. Εάν το διαθέσει εξ ολοκλήρου για την αγορά της κατοικίας του, αποκτά ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, αλλά δεσμεύει ταυτόχρονα το μεγαλύτερο μέρος ή και το σύνολο των διαθέσιμων χρημάτων του σε μία μόνο επένδυση.
Αυτό δεν είναι απαραίτητα λάθος. Για πολλούς ανθρώπους, η αγορά κατοικίας χωρίς δάνειο είναι η ασφαλέστερη και καταλληλότερη επιλογή, ιδιαίτερα όταν προτεραιότητά τους είναι η οικονομική ηρεμία και η αποφυγή μηνιαίων υποχρεώσεων.
Υπάρχει, ωστόσο, και μια άλλη παράμετρος που αξίζει να εξετάζεται: μήπως, σε ορισμένες περιπτώσεις, η σωστά σχεδιασμένη χρηματοδότηση μπορεί να βοηθήσει τον αγοραστή να αξιοποιήσει αποτελεσματικότερα τα χρήματά του και να δημιουργήσει πρόσθετες δυνατότητες για το μέλλον;
Τι σημαίνει στην πράξη να αξιοποιούμε τη χρηματοδότηση
Η έννοια της μόχλευσης μπορεί να ακούγεται σύνθετη. Στην πράξη, όμως, περιγράφει κάτι αρκετά απλό: τη συνδυασμένη αξιοποίηση των δικών μας χρημάτων και τραπεζικού δανεισμού για την απόκτηση ενός περιουσιακού στοιχείου.
Με άλλα λόγια, αντί να πληρώσουμε υποχρεωτικά ολόκληρη την αξία ενός ακινήτου από τις αποταμιεύσεις μας, μπορούμε να εξετάσουμε αν ένα μέρος της αγοράς μπορεί να χρηματοδοτηθεί μέσω στεγαστικού δανείου, διατηρώντας ένα τμήμα των δικών μας χρημάτων διαθέσιμο για άλλες ανάγκες ή επενδυτικές επιλογές.
Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι ο δανεισμός είναι πάντοτε συμφέρων. Σημαίνει ότι η απόφαση πρέπει να λαμβάνεται με βάση τη συνολική οικονομική εικόνα και όχι μόνο το ποσό που διαθέτουμε σήμερα.
Ας δούμε ένα ενδεικτικό παράδειγμα.
Ένας αγοραστής διαθέτει 300.000 ευρώ και θέλει να αποκτήσει την κατοικία του. Η πρώτη επιλογή είναι να χρησιμοποιήσει ολόκληρο το ποσό για την αγορά της.
Μια δεύτερη επιλογή, εφόσον το εισόδημα και η πιστοληπτική του ικανότητα το επιτρέπουν, είναι να εξετάσει ένα διαφορετικό χρηματοδοτικό σχήμα, στο οποίο μέρος της αγοράς καλύπτεται με στεγαστικό δάνειο. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να διατηρήσει ένα μέρος των αποταμιεύσεών του, χωρίς να στερείται τη δυνατότητα απόκτησης της κατοικίας που επιθυμεί.
Το κεφάλαιο που παραμένει διαθέσιμο δεν χρειάζεται να επενδυθεί υποχρεωτικά. Μπορεί να λειτουργήσει ως οικονομικό απόθεμα ασφαλείας ή να αξιοποιηθεί για άλλους στόχους, ανάλογα με τις ανάγκες και το προφίλ του αγοραστή.
Για κάποιον που διαθέτει επαρκές εισόδημα, μεγαλύτερη ανοχή στον οικονομικό κίνδυνο και μακροπρόθεσμο ορίζοντα, θα μπορούσε να εξεταστεί και ένα ακόμη ενδεχόμενο: η απόκτηση ενός δεύτερου, μικρότερου ακινήτου, με σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωση.
Το δεύτερο ακίνητο θα μπορούσε, για παράδειγμα, να είναι ένα διαμέρισμα 40–50 τετραγωνικών μέτρων. Το πιθανό μίσθωμά του θα αποτελούσε μία πρόσθετη πηγή εισοδήματος, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα κάλυπτε απαραίτητα όλες τις δαπάνες ή τις δανειακές υποχρεώσεις.
Η ουσία είναι ότι ο αγοραστής αποκτά τη δυνατότητα να εξετάσει περισσότερες από μία διαδρομές. Και αυτή η δυνατότητα ξεκινά από τον σωστό χρηματοδοτικό σχεδιασμό.
Από την ιδιοκτησία στη στρατηγική δημιουργίας περιουσίας
Η απόκτηση ενός ακινήτου και η δημιουργία μιας ευρύτερης περιουσιακής βάσης δεν είναι το ίδιο πράγμα.
Η πρώτη αφορά την αγορά ενός συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου. Η δεύτερη αφορά τον τρόπο με τον οποίο συνδυάζονται οι αποταμιεύσεις, τα εισοδήματα, οι χρηματοδοτικές δυνατότητες και οι μελλοντικοί στόχοι ενός ανθρώπου.
Σε αυτό το πλαίσιο, η τραπεζική χρηματοδότηση μπορεί να αποτελέσει εργαλείο σχεδιασμού, αρκεί να χρησιμοποιείται με μέτρο και με πλήρη κατανόηση των υποχρεώσεων που δημιουργεί.
Ας υποθέσουμε ότι ένας ενδιαφερόμενος εξετάζει την αγορά ενός μικρού διαμερίσματος για εκμίσθωση, με τη βοήθεια δανείου ύψους 120.000–150.000 ευρώ. Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να εγκριθεί το δάνειο ή να ολοκληρωθεί η αγορά.
Το ζητούμενο είναι να απαντηθούν συγκεκριμένα ερωτήματα:
- Ποιο είναι το ρεαλιστικό μηνιαίο μίσθωμα του ακινήτου;
- Ποια θα είναι η καθαρή απόδοση μετά τους φόρους, τη συντήρηση, τις ασφαλιστικές δαπάνες, τα κενά διαστήματα χωρίς μισθωτή και τα υπόλοιπα έξοδα;
- Ποια θα είναι η μηνιαία δόση και πόσο από αυτήν μπορεί να καλύπτεται από το καθαρό εισόδημα του ακινήτου;
- Υπάρχει επαρκές εισόδημα για την κάλυψη της δόσης, ακόμη και αν το ακίνητο παραμείνει προσωρινά χωρίς μισθωτή;
- Παραμένει ο επενδυτής οικονομικά ανθεκτικός σε περίπτωση αύξησης των εξόδων, μείωσης των μισθωμάτων ή απρόβλεπτων αναγκών;
Μόνο αφού απαντηθούν αυτά τα ερωτήματα μπορεί να αξιολογηθεί υπεύθυνα η συγκεκριμένη επιλογή.
Σε ένα ενδεικτικό σενάριο, ένα σταθερό επιτόκιο της τάξης του 4,20%–4,40% για διάρκεια 20 ετών θα μπορούσε να αποτελέσει βάση υπολογισμού, εφόσον τέτοιοι όροι είναι πράγματι διαθέσιμοι στον ενδιαφερόμενο. Το πραγματικό κόστος εξαρτάται από την προσφορά της τράπεζας, τα χαρακτηριστικά του δανείου και τις πρόσθετες επιβαρύνσεις.
Η αποπληρωμή του κεφαλαίου του δανείου μπορεί σταδιακά να αυξάνει την καθαρή περιουσιακή θέση του ιδιοκτήτη στο ακίνητο. Παράλληλα, ενδέχεται να προκύψει υπεραξία σε βάθος χρόνου, χωρίς αυτή να είναι εγγυημένη.
Εξίσου σημαντικό είναι να γίνει κατανοητό ότι η αξία ενός ακινήτου μπορεί να υποχωρήσει, τα μισθώματα να μην εξελιχθούν όπως αναμένεται και το κόστος χρηματοδότησης να υπερβεί την απόδοση της επένδυσης.
Η μόχλευση δεν δημιουργεί αξία από μόνη της. Δημιουργεί δυνατότητες, αλλά και υποχρεώσεις. Η επιτυχία εξαρτάται από την ποιότητα της επιλογής, τη βιωσιμότητα της χρηματοδότησης και την ικανότητα του επενδυτή να διαχειρίζεται τον κίνδυνο.
Ο σύγχρονος μεσίτης δεν πουλά μόνο ένα ακίνητο. Ανοίγει νέες δυνατότητες.
Η αλλαγή αυτή δημιουργεί μια σημαντική ευκαιρία για τους επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων.
Ο ρόλος του σύγχρονου μεσίτη μπορεί να ξεπεράσει τα όρια της υπόδειξης ενός ακινήτου και της ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής. Μπορεί να εξελιχθεί σε έναν ουσιαστικότερο συμβουλευτικό ρόλο, βοηθώντας τον πελάτη να κατανοήσει τις επιλογές του και να προετοιμαστεί καλύτερα για μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις της ζωής του.
Ο αγοραστής δεν χρειάζεται μόνο να γνωρίζει ποιο ακίνητο μπορεί να αποκτήσει. Χρειάζεται να κατανοήσει πώς μπορεί να το χρηματοδοτήσει, ποιες εναλλακτικές έχει στη διάθεσή του και ποιες οικονομικές συνέπειες συνεπάγεται κάθε επιλογή.
Το ίδιο ισχύει για τους κατασκευαστές. Όταν ένας υποψήφιος αγοραστής έχει έγκαιρη ενημέρωση για τις χρηματοδοτικές δυνατότητές του, μπορεί να κινηθεί με μεγαλύτερη σαφήνεια, να αξιολογήσει ρεαλιστικά τον προϋπολογισμό του και να λάβει πιο τεκμηριωμένες αποφάσεις.
Η χρηματοδότηση, επομένως, δεν χρειάζεται να εμφανίζεται στο τέλος της διαδικασίας, όταν έχει ήδη επιλεγεί το ακίνητο. Μπορεί να αποτελεί μέρος της αγοραστικής εμπειρίας από την πρώτη στιγμή.
Αυτό απαιτεί στενότερη συνεργασία μεταξύ μεσιτών, κατασκευαστών και εξειδικευμένων φορέων στεγαστικής χρηματοδότησης. Απαιτεί, επίσης, σαφή κατανομή ρόλων, διαφάνεια και υπεύθυνη ενημέρωση, ώστε κάθε πελάτης να λαμβάνει αποφάσεις που ανταποκρίνονται στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητές του.
Η FinTHESIS στο επίκεντρο μιας νέας προσέγγισης
Στη FinTHESIS πιστεύουμε ότι η στεγαστική χρηματοδότηση δεν πρέπει να αποτελεί το τελευταίο βήμα μιας αγοραπωλησίας. Πρέπει να εντάσσεται στον σχεδιασμό της από την αρχή.
Μέσα από την εξειδικευμένη συμβουλευτική, στόχος μας είναι να βοηθάμε τους υποψήφιους αγοραστές να κατανοούν τις επιλογές τους, να προετοιμάζονται καλύτερα και να αξιολογούν τις διαθέσιμες χρηματοδοτικές λύσεις με βάση τις ανάγκες και τις δυνατότητές τους.
Παράλληλα, επιδιώκουμε να αποτελούμε έναν ουσιαστικό συνεργάτη για τους επαγγελματίες του real estate, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να εντάξουν τη χρηματοδοτική συμβουλευτική στη συνολική εξυπηρέτηση των πελατών τους.
Θέλουμε να συμβάλλουμε σε μια αγορά στην οποία η συζήτηση δεν περιορίζεται στην τιμή, στα τετραγωνικά μέτρα και στα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου. Επεκτείνεται και στον τρόπο με τον οποίο η αγορά αυτή μπορεί να υποστηριχθεί οικονομικά, με ρεαλιστικούς όρους και με προοπτική μακροχρόνιας βιωσιμότητας.
Για εμάς, η αξία της εξειδικευμένης χρηματοδοτικής συμβουλευτικής βρίσκεται ακριβώς εδώ: στο να μετατρέπει μια σύνθετη διαδικασία σε μια πιο κατανοητή, οργανωμένη και τεκμηριωμένη εμπειρία για τον αγοραστή, τον μεσίτη και τον κατασκευαστή.
Η επόμενη ημέρα χτίζεται με καλύτερες αποφάσεις και ισχυρότερες συνεργασίες
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει τη δυνατότητα να εξελιχθεί σε ένα πιο ώριμο περιβάλλον, στο οποίο η αγορά, η χρηματοδότηση και ο μακροπρόθεσμος οικονομικός σχεδιασμός συνδέονται ουσιαστικότερα μεταξύ τους.
Δεν είναι κάθε δάνειο καλή επιλογή. Δεν είναι κάθε ακίνητο κατάλληλη επένδυση. Και δεν είναι απαραίτητο κάθε αγοραστής να επιδιώκει τη δημιουργία μιας μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
Είναι, όμως, σημαντικό κάθε αγοραστής να γνωρίζει τις επιλογές του πριν δεσμεύσει τις αποταμιεύσεις του και αναλάβει μακροχρόνιες οικονομικές υποχρεώσεις.
Αυτό είναι το μοντέλο που θέλουμε να υποστηρίξουμε στη FinTHESIS: μια αγορά με καλύτερα ενημερωμένους αγοραστές, με επαγγελματίες που συνεργάζονται ουσιαστικά και με χρηματοδοτικές λύσεις που αξιολογούνται με βάση τις πραγματικές ανάγκες κάθε ανθρώπου.
Γιατί η εξέλιξη του real estate δεν μετριέται μόνο από τον αριθμό των συναλλαγών ή την αξία των ακινήτων που αλλάζουν χέρια.
Μετριέται και από την ποιότητα των αποφάσεων που λαμβάνονται, την οικονομική ανθεκτικότητα που χτίζεται και τις δυνατότητες που δημιουργούνται για το μέλλον.
Και αυτή είναι η ουσιαστική μετάβαση που αξίζει να επιδιώξουμε: από την απλή αγορά ενός ακινήτου στον ολοκληρωμένο σχεδιασμό της περιουσίας, με τη σωστή χρηματοδότηση και τις κατάλληλες συνεργασίες.
*Ο Ανδρέας Πρωτόπαπας είναι Γενικός Διευθυντής της FinTHESIS.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
