Βρίσκεται προ των πυλών μια νέα κατάρρευση της διεθνούς αγοράς ακινήτων; Το ερώτημα είναι πρόωρο απαντηθεί, όμως ο τομέας του real estate σε παγκόσμιο επίπεδο αρχίζει να εμφανίζει υποχώρηση, μετά από μία δεκαετία συνεχούς ανόδου και, όπως επισημαίνει ο Economist, έρχεται μια αρκετά σοβαρή πτώση, η οποία, πάντως, εκτιμάται ότι δεν απειλεί το χρηματοπιστωτικό σύστημα αλλά κυρίως όσους έχουν επενδύσει σε ακίνητα.
Κατά την τελευταία δεκαετία η απόκτηση και κατοχή ενός σπιτιού σήμαινε εύκολο χρήμα. Οι τιμές αυξάνονταν για μεγάλο χρονικό διάστημα και ακολούθησε μια έκρηξη κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορονοϊού.
Όμως σήμερα αυτή η εικόνα αλλάζει με τις τιμές να υποχωρούν σε εννέα κορυφαίες οικονομίες της υφηλίου, με την υποχώρηση στις ΗΠΑ να είναι ελεγχόμενη, αλλά αυτό δεν ισχύει για τις υπόλοιπες χώρες. Στον Καναδά, για παράδειγμα, τα σπίτια κοστίζουν 9% λιγότερο από ό,τι τον Φεβρουάριο. Καθώς ο πληθωρισμός και η ύφεση καταδιώκουν τον κόσμο, μια βαθύτερη διόρθωση είναι πολύ πιθανή. Αν και αυτό δεν θα πυροδοτήσει κρίση στις τράπεζες, όπως το 2007 - 09, θα εντείνει την ύφεση, θα αφήσει μια ομάδα ανθρώπων με κατεστραμμένα οικονομικά και θα προκαλέσει μια πολιτική καταιγίδα.
Η αιτία της κρίσης είναι η εκτίναξη των επιτοκίων: στην Αμερική οι υποψήφιοι αγοραστές παρακολουθούν με τρόμο το επιτόκιο των 30ετών ενυπόθηκων δανείων να έχει φτάσει το 6,92%, υπερδιπλάσιο από το επίπεδο πριν από ένα χρόνο και το υψηλότερο από τον Απρίλιο του 2002. Η πανδημική μίνι φούσκα τροφοδοτήθηκε από τις μειώσεις των επιτοκίων, τα μετρητά για την τόνωση της οικονομίας και το κυνήγι για περισσότερο χώρο στα προάστια. Τώρα τα περισσότερα από αυτά αντιστρέφονται.
Από τη Στοκχόλμη μέχρι το Σίδνεϊ η αγοραστική δύναμη των δανειοληπτών υποχωρεί. Αυτό δυσκολεύει τους νέους αγοραστές να αποκτήσουν σπίτια, συμπιέζοντας τη ζήτηση, και μπορεί να συμπιέσει τα οικονομικά των υφιστάμενων ιδιοκτητών, οι οποίοι, αν είναι άτυχοι, μπορεί να αναγκαστούν να πουλήσουν.
Τα καλά νέα είναι ότι η πτώση των τιμών των κατοικιών δεν θα προκαλέσει μια επική οικονομική χρεοκοπία στην Αμερική, όπως έγινε πριν από 15 χρόνια. Η χώρα έχει λιγότερα ριψοκίνδυνα δάνεια και καλύτερα κεφαλαιοποιημένες τράπεζες, οι οποίες δεν έχουν επιδοθεί σε επενδύσεις σε επισφαλείς τίτλους μειωμένης εξασφάλισης.
Ορισμένα άλλα μέρη, όπως η Νότια Κορέα και οι σκανδιναβικές χώρες, έχουν δει πιο τρομακτική επιτάχυνση του δανεισμού, με χρέος των νοικοκυριών γύρω στο 100% του ΑΕΠ. Θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν αποσταθεροποιητικές απώλειες στις τράπεζες ή τις σκιώδεις χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις τους: Ο επικεφαλής της κεντρικής τράπεζας της Σουηδίας το παρομοίασε με το να «καθόμαστε στην κορυφή ενός ηφαιστείου».
Αλλά η χειρότερη χρηματοπιστωτική κρίση στον κόσμο που σχετίζεται με τη στέγαση θα περιοριστεί στην Κίνα, τα προβλήματα της οποίας -τεράστια κερδοσκοπική υπερβολή, κίνημα μη πληρωμής υποθηκών, άνθρωποι που έχουν προπληρώσει για διαμερίσματα που δεν έχουν χτιστεί- περιορίζονται, ευτυχώς, εντός των συνόρων της.
Ακόμα και χωρίς ένα συγχρονισμένο παγκόσμιο τραπεζικό κραχ, όμως, η πτώση της αγοράς κατοικίας θα είναι ζοφερή. Πρώτον, επειδή οι προβληματικές αγορές ακινήτων αποτελούν τροχοπέδη για την αγορά εργασίας. Καθώς τα επιτόκια αυξάνονται και οι τιμές προσαρμόζονται σταδιακά, η αβεβαιότητα κάνει τους ανθρώπους να διστάζουν να μετακομίσουν. Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών στην Αμερική μειώθηκαν κατά 20% τον Αύγουστο σε ετήσια βάση, και η Zillow, μια εταιρεία που δραστηριοποιείται στον τομέα των κατοικιών, αναφέρει 13% λιγότερες νέες καταχωρίσεις από τον εποχικό μέσο όρο. Στον Καναδά ο όγκος των πωλήσεων θα μπορούσε να μειωθεί κατά 40% φέτος.
Όταν οι άνθρωποι δεν μπορούν να μετακινηθούν, αυτό απομυζά τη δυναμική των αγορών εργασίας, μια μεγάλη ανησυχία όταν οι εταιρείες προσπαθούν να προσαρμοστούν στις ελλείψεις εργαζομένων και στην ενεργειακή κρίση. Και όταν οι τιμές πέφτουν, οι ιδιοκτήτες σπιτιών μπορεί να διαπιστώσουν ότι η αξία των σπιτιών τους είναι μικρότερη από τις υποθήκες τους, γεγονός που καθιστά ακόμη πιο δύσκολο να μετακομίσουν - ένα πρόβλημα που ταλαιπώρησε πολλές οικονομίες μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.
Οι χαμηλότερες τιμές των κατοικιών πλήττουν την ανάπτυξη και με έναν δεύτερο τρόπο: κάνουν τους ήδη μελαγχολικούς καταναλωτές ακόμη πιο δυστυχείς. Παγκοσμίως, τα σπίτια αξίζουν περίπου 250 τρισ. δολάρια (για σύγκριση, οι μετοχές αξίζουν μόνο 90 τρισ. δολάρια) και αντιπροσωπεύουν το ήμισυ του συνολικού πλούτου. Καθώς αυτό το οικοδόμημα κεφαλαίου καταρρέει, οι καταναλωτές είναι πιθανό να περιορίσουν τις δαπάνες τους. Αν και η καλή πορεία της οικονομίας είναι αυτό που σκοπεύουν να επιφέρουν οι κεντρικές τράπεζες με την αύξηση των επιτοκίων, η κατάρρευση της εμπιστοσύνης μπορεί να αποκτήσει τη δική της δυναμική.
Ένα ακόμη πρόβλημα είναι η συγκεντρωμένη πίεση που επωμίζεται μια μειοψηφία ιδιοκτητών ακινήτων. Μακράν οι πιο εκτεθειμένοι είναι εκείνοι που δεν έχουν κλειδώσει επιτόκια και έρχονται αντιμέτωποι με την εκτίναξη των λογαριασμών των στεγαστικών δανείων. Σχετικά λίγοι βρίσκονται στην Αμερική, όπου τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο 30 ετών είναι ο κανόνας. Αλλά τέσσερα στα πέντε σουηδικά δάνεια έχουν σταθερή περίοδο δύο ετών ή λιγότερο, και τα μισά από όλα τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου της Νέας Ζηλανδίας έχουν ή πρόκειται να αναχρηματοδοτηθούν φέτος.
Σε συνδυασμό με τη συμπίεση του κόστους ζωής, αυτό υποδηλώνει έναν αυξανόμενο αριθμό νοικοκυριών που βρίσκονται σε οικονομική δυσπραγία. Στην Αυστραλία, ίσως το ένα πέμπτο του συνόλου των ενυπόθηκων δανείων οφείλεται από νοικοκυριά που θα δουν την ελεύθερη ρευστότητά τους να μειώνεται κατά 20% ή και περισσότερο αν τα επιτόκια αυξηθούν όπως αναμένεται. Στη Βρετανία 2 εκατ. νοικοκυριά θα μπορούσαν να δουν το στεγαστικό τους δάνειο να απορροφά άλλο ένα 10% του εισοδήματός τους, σύμφωνα με μια εκτίμηση. Όσοι δεν μπορούν να αντέξουν τις πληρωμές μπορεί να αναγκαστούν να βγάλουν τα σπίτια τους στο σφυρί.
Η πολιτική διάσταση
Εδώ είναι που υπεισέρχεται η πολιτική διάσταση. Οι αγορές κατοικίας αποτελούν ήδη πεδίο μάχης. Η γραφειοκρατία δυσχεραίνει την κατασκευή νέων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις, οδηγώντας σε ελλείψεις. Μια γενιά νέων ανθρώπων στον πλούσιο κόσμο αισθάνεται ότι έχει αποκλειστεί άδικα από την ιδιοκτησία κατοικίας. Αν και οι χαμηλότερες τιμές των κατοικιών θα μειώσουν την προκαταβολή που απαιτείται για την απόκτηση στεγαστικού δανείου, οι αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά εξαρτώνται περισσότερο από τη χρηματοδότηση με δάνεια, η οποία είναι πλέον ακριβή. Και μια ολόκληρη νέα τάξη οικονομικά ευάλωτων ιδιοκτητών κατοικιών πρόκειται να ενταχθεί στις τάξεις των δυσαρεστημένων.
Έχοντας διασώσει την οικονομία επανειλημμένα τα τελευταία 15 χρόνια, οι περισσότερες δυτικές κυβερνήσεις θα μπουν στον πειρασμό να καταρτίσουν προγράμματα στήριξης. Στην Αμερική οι φόβοι για μια στεγαστική καταστροφή έχουν οδηγήσει ορισμένους να παροτρύνουν τη Fed να επιβραδύνει τις ζωτικής σημασίας αυξήσεις των επιτοκίων της. Η Ισπανία φέρεται να εξετάζει το ενδεχόμενο να περιορίσει τις αυξανόμενες πληρωμές στεγαστικών δανείων και η Ουγγαρία το έχει ήδη πράξει. Αναμένεται να ακολουθήσουν κι άλλες χώρες.
Αυτό θα μπορούσε να δει τα χρέη των κυβερνήσεων να αυξάνονται ακόμη περισσότερο και να ενθαρρύνει την ιδέα ότι η ιδιοκτησία κατοικίας είναι ένα μονόδρομος που υποστηρίζεται από το κράτος. Και θα έκανε επίσης ελάχιστα για την επίλυση των υποκείμενων προβλημάτων που ταλανίζουν τις αγορές κατοικίας του πλούσιου κόσμου, πολλά από τα οποία οφείλονται σε άστοχες και υπερβολικές κυβερνητικές παρεμβάσεις, από επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων και στρεβλωτικούς φόρους έως υπερβολικά επαχθείς κανόνες σχεδιασμού. Καθώς η εποχή των χαμηλών επιτοκίων φτάνει στο τέλος της, η κρίση των τιμών των κατοικιών πλησιάζει - και δεν υπάρχει καμία εγγύηση για μια καλύτερη αγορά κατοικίας στο τέλος όλων αυτών.
Σε δικό της ρυθμό η ελληνική αγορά ακινήτων
Πάντως, η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πλήρη άνθηση, με τις τιμές τόσο πώλησης όσο και ενοικίασης να συνεχίζουν να κινούνται με σημαντική άνοδο, όπως έχουν δείξει τα στοιχεία τόσο της Τράπεζας της Ελλάδος όσο και της εταιρείας Spitogatos.
Η άνθηση αυτή αποδίδεται και στο γεγονός ότι στην περίπτωση της Ελλάδας οι τιμές έχουν ξεκινήσει από πολύ πιο χαμηλή βάση, σε σύγκριση με άλλες χώρες, αλλά ακόμη και εάν ληφθεί υπόψη αυτή η παράμετρος, η θετική πορεία δεν μπορεί να αμφισβητηθεί.
Βάσει των τελευταίων στοιχείων της Spitogatos η αύξηση στις ζητούμενες τιμές πώλησης έχει φθάσει στο +6,5% το γ' τρίμηνο του 2022, ενώ στις τιμές ενοικίασης διαμορφώνεται στο +6,7%. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, εκτιμάται ότι το β’ τρίμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,4% σε σχέση με το 2021. Τα επιτόκια των στεγαστικων δάνεια, τα σταθερά επιτόκια αυτή τη στιγμή διαμορφώνονται μεταξύ 4%-4,5% για διάρκεια 20-30 έτη.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
