Η «πτήση» του Airbnb στην Ελλάδα: Από το μηδέν στις 126.000 κατοικίες

Πρωταγωνιστικό ρόλο στην υποστήριξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικίας, στα χρόνια της μεγάλης κρίσης αλλά και κατά την έξοδο από την κρίση, έπαιξε η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που μέσα λίγα χρόνια «απογειώθηκαν»: από το μηδέν στις αρχές της δεκαετίες του 2010, οι κατοικίες που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση έφθασαν τις 126.000.

Σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank για την ελληνική αγορά ακινήτων (Insights, Ιανουάριος 2020), η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα υπήρξε πολύ γρήγορη και βοήθησε να υποστηριχθούν οι τιμές των κατοικιών, που σημείωσαν μεγάλη πτώση στη διάρκεια της κρίσης. Μάλιστα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έπαιξαν καταλυτικό ρόλο και στην προσέγγιση ξένων κεφαλαίων στις ελληνικές κατοικίες.

Όπως φαίνεται στα δύο σχετικά γραφήματα που παραθέτουν οι αναλυτές της Alpha Bank:

1. Στο αριστερό γράφημα, η γαλάζια γραμμή που φθάνει μέχρι το τέλος α' εξαμήνου 2018 (στοιχεία του ΚΕΠΕ) δείχνει πώς «απογειώθηκε» ο αριθμός των κατοικιών που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση, φθάνοντας τις 126.000. Την ίδια περίοδο (μπλε μπάρα) καταγράφεται μείωση των κατοικιών που προσφέρονται για «κλασική» μακροχρόνια μίσθωση. Η ανοικτή γαλάζια μπάρα απεικονίζει το νέο δείκτη τιμών κατοικιών (2007=100), ο οποίος δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών σταθεροποιήθηκαν και άρχισαν να αυξάνονται από το 2016 και μετά, όταν γνώρισε τη μεγάλη της ανάπτυξη η βραχυχρόνια μίσθωση. Ο κίτρινος ρόμβος απεικονίζει τις δαπάνες ανακαίνισης κατοικιών, που έμειναν ψηλά κυρίως χάρη στην ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
2. Στο δεξί γράφημα, φαίνεται καθαρά ότι οι σημαντικές εισροές ξένων κεφαλαίων που άρχισαν να καταγράφονται στην εγχώρια αγορά κατοικιών (γαλάζια γραμμή) κινήθηκαν παράλληλα με την «εκρηκτική» ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων (σκούρα γραμμή).

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η ανάπτυξή τους και η συσχέτιση με τις ξένες επενδύσεις (πηγή: Alpha Bank)

Όπως επισημαίνουν οι αναλυτές της τράπεζας, η οικονομία του διαμοιρασμού γνωρίζει παγκοσμίως γρήγορη επέκταση και διείσδυση στην παραδοσιακή οικονομία χάρη στην αξιόλογο ανάπτυξη που γνωρίζουν οι ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb και η HomeAway, και οι τεχνολογικές καινοτομίες. Στην Ελλάδα, υπήρξαν ορισμένα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της οικονομίας, που οδήγησαν στη γρήγορη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων:

• Μειωμένες αποδόσεις και αυξημένος κίνδυνος αθέτησης στις μακροπρόθεσμες μισθώσεις: από την έναρξη της οικονομικής κρίσης, οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις στην Ελλάδα είναι επιρρεπείς σε μειωμένες ή καθυστερημένες αποδόσεις, λόγω της οικονομικής ύφεσης που συμπίεσε το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και της εξασθένησης της κουλτούρας των πληρωμών. Έτσι, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, στις οποίες οι μη κάτοικοι και οι τουρίστες είναι πιο πιθανό να συμμετέχουν, συνεπάγονται σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα, δεδομένου ότι παράγουν υψηλότερες και άμεσες αποδόσεις χωρίς τον κίνδυνο αθέτησης.
• Μετριασμός της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας: βλέποντας την κατοικία από επενδυτική σκοπιά (η τιμή του ακινήτου ισούται με την παρούσα αξία των ταμειακών ροών, δηλαδή των ενοικίων), το φορολογικό πλαίσιο που θεσπίσθηκε τα τελευταία χρόνια μειώνει την παρούσα αξία των μελλοντικών ταμιακών ροών των ακινήτων, άρα και την αξία τους. Από την άποψη αυτή, η οικονομία του διαμοιρασμού μπορεί να συμβάλει στην αντιστάθμιση των αρνητικών επιπτώσεων της φορολογίας. Μέχρι πρόσφατα, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ήταν μη φορολογούμενες, σε αντίθεση με τις μακροπρόθεσμες, οι οποίες φορολογούνται με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%, ανάλογα με το συνολικό δηλωμένο εισόδημα του φορολογουμένου. Ιδίως στο πλαίσιο του σημερινού περιβάλλοντος χαμηλών επιτοκίων, η οικονομία του διαμοιρασμού συμβάλλει στο να αντιμετωπίζεται η κατοικία ως ελκυστικότερη επένδυση για τους ιδιοκτήτες και επενδυτές, επιτρέποντας υψηλότερες αναμενόμενες αποδόσεις σε σύγκριση με άλλες μορφές επενδύσεων, όπως τραπεζικές καταθέσεις, κινητές αξίες ή επενδύσεις σε μετοχές.
• Δευτερεύουσα κατοικία: οι δευτερεύουσες κατοικίες που ανήκουν σε Έλληνες πολίτες μπορούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πολλοί Έλληνες πολίτες έχουν μια δευτερεύουσα κατοικία. Συνήθως, οι δευτερεύουσες κατοικίες βρίσκονται στην ύπαιθρο ή στον τόπο καταγωγής τους. Επιπλέον, αυτές οι δευτερεύουσες κατοικίες χρησιμοποιούνται συνήθως από τους ιδιοκτήτες τους μόνο για ένα σύντομο χρονικό διάστημα εντός του έτους, αλλά συνδέονται με υψηλό κόστος (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, ΕΝΦΙΑ, κόστος συντήρησης). Έτσι, οι ιδιοκτήτες δευτερεύουσας κατοικίας μπορούν να προσπαθήσουν να μετριάσουν το κόστος αυτό, νοικιάζοντας την κατοικία τους μέσα από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Γκρίζα οικονομία: το κόστος ανακαίνισης και συντήρησης είναι χαμηλότερο στην Ελλάδα σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Ειδικότερα, ο μέσος δείκτης τιμών που αναφέρεται στο κόστος συντήρησης και επισκευής των κατοικιών είναι χαμηλότερος στην Ελλάδα (μέσος όρος 2016 - 2018: 99,47) από το μέσο όρο της Ε.Ε. (μέσος όρος 2016 - 2018:102,77). Οι πλατφόρμες ανταλλαγής κατοικιών βασίζονται σε μηχανισμούς που παρέχουν κριτικές από χρήστες και καθορίζουν τη φήμη της κάθε κατοικίας που προσφέρεται. Έτσι, είναι προαπαιτούμενο οι ιδιοκτήτες να κρατούν τα σπίτια τους καθαρά και να επισκευάζουν τυχόν ζημιές, γεγονός που συνεπάγεται σημαντικό κόστος συντήρησης. Ωστόσο, συνταξιούχοι και αυτοαπασχολούμενοι στην Ελλάδα μπορούν να συμβάλουν στην προσωπική τους προσπάθεια χωρίς να πληρώνονται, ενώ η υψηλή φοροδιαφυγή, η οποία μειώνει το πραγματικό κόστος των υπηρεσιών συντήρησης, δημιουργεί κίνητρα για μια περαιτέρω ανάπτυξη βραχυπρόθεσμα, σε σύγκριση με τις παραδοσιακές μισθώσεις.