Η μεγάλη πτήση των ενοικίων: Πώς κάλυψαν όλες τις απώλειες της κρίσης

Στα επίπεδα προ κρίσης και ακόμη υψηλότερα επιστρέφουν τα ενοίκια διαμερισμάτων στην Ελλάδα. Οι αυξήσεις των ενοικίων κατοικιών κατάλληλων για οικογένεια φθάνουν έως και το 42% από το 2018 έως και σήμερα, ενώ οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα κατά το ίδιο διάστημα.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, η σωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα ξεπερνά το 40%, αναπληρώνοντας τη «βουτιά» που καταγράφηκε κατά το διάστημα 2012 έως 2017 και ήταν της τάξεως του 25%. Από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων κατά 15,20% που ακολουθήθηκε από τις μεγάλες απώλειες των ετών 2012 - 2017, ενώ το 2018 καταγράφηκε αύξηση 8,4 %, το 2019 η άνοδος έφθασε στο 10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021 από 3% έως 7%, ενώ τη φετινή χρονιά, σύμφωνα με τις προβλέψεις θα αγγίξει το 10%.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΣΥΕ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, *Πρόβλεψη 

Ειδικά στην περιοχή της Αττικής, κατά την τελευταία μόνο τριετία, από το 2019 έως και σήμερα οι αυξήσεις για ένα διαμέρισμα άνω του 1ου ορόφου κατασκευής μετά το 2000 έτος που διαθέτει δύο υπνοδωμάτια έφθασαν σε ορισμένες περιοχές έως και το 59%. Τη μεγαλύτερη άνοδο κατέγραψε η Αρτέμιδα (59,09%) ακολουθούμενη από το Λαγονήσι (54%). Παράλληλα, η Κυψέλη σημείωσε άνοδο 39,58%, το Παγκράτι 34,62% και το Γαλάτσι 32,73%. 

Αυξήσεις έως 53% στη φοιτητική κατοικία

Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά το ίδιο διάστημα κατά 53% στην Αθήνα και κατά 49,23% στην Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση στην επικράτεια. 

Στην Αττική, στο Κολωνάκι εντοπίζεται η υψηλότερη τιμή ενοικίασης για δυάρι έφθανε το 2021 τα 750 ευρώ από 450 ευρώ το 2016 ενώ και στα Εξάρχεια η τιμή για αντίστοιχο διαμέρισμα έφθασε από 250 ευρώ το 2016 στα 560 ευρώ το 2021. Σε ό,τι αφορά στις γκαρσονιέρες οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στο Κολωνάκι και αγγίζουν έως τα 600 ευρώ από 280 το 2016, ενώ ακολουθεί ο Νέος Κόσμος, όπου το 2021 καταγράφηκαν τιμές ζήτησης έως 490 ευρώ από 230 το 2016. 

Στην Πάτρα, όπου καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις κατά την τελευταία τριετία, το κόστος ενός διαμερίσματος έως 25 τμ φθάνει σήμερα έως και τα 400 ευρώ, από 160 ευρώ το 2019. Ακόμα μεγαλύτερη είναι διαφορά για διαμερίσματα έως 45 τμ όπου από 170 ευρώ το 2019 σήμερα φθάνουν έως και τα 500 ευρώ.

Στη Θεσσαλονίκη, οι μεγαλύτερες τιμές σήμερα καταγράφονται στην περιοχή της Καμάρας όπου φθάνουν τα 550 ευρώ για ένα διαμέρισμα έως 550 ευρώ από 260 το 2919 ενώ, αντίστοιχα οι τιμές για κατοικία έως 60 τμ αγγίζουν σήμερα τα 590 ευρώ.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, την υψηλότερη ζητούμενη τιμή ενοικίασης για διαμέρισμα 50-60 τμ καταγράφει η Κέρκυρα (600 ευρώ) ενώ πρωταγωνιστεί και στα διαμερίσματα 30-45 τμ με την υψηλότερη τιμή στα 450 ευρώ. Σε ό,τι αφορά στα μικρότερα διαμερίσματα έως 25 τμ, παρατηρείται έλλειψη διαθεσιμότητας σε πολλές πόλεις ενώ την υψηλότερη τιμή καταγράφει ο Βόλος στα 320 ευρώ.

Τι οδήγησε στην αύξηση των ενοικίων

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E- Real Estates, κ. Θεμιστοκλή Μπάκα, η υποαπόδοση των προηγούμενων ετών, η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων και η άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, παράλληλα με την αύξηση της ζήτησης λόγω και της πτώσης της ιδιοκατοίκησης αποτέλεσαν καθοριστικούς παράγοντες για την αύξηση των ζητούμενων ενοικίων που παρατηρούνται τα τελευταία χρόνια. Πιο αναλυτικά:

• Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων: Βασικό λόγο της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων όταν βελτιώθηκαν οι συνθήκες στην οικονομία, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
• Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα: Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 πολίτες - οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου.  Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες. Ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη. Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93%. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση αποτέλεσε παράγοντα ανόδου των τιμών.
• Μείωση της ιδιοκατοίκησης: Το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Το 2015, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016,2017,2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.

Πηγή/Επεξεργασία : Eurostat,ΕΛΣΤΑΤ/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1% το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019). Δηλαδή, εντός του χρονικού διαστήματος 2019-2021, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα μειώθηκε κατά 82.947 κατοικίες.

• Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική. Επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλα για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου. Εντούτοις, όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές που δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική.    
• Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής: Στην Ελλάδα θα αρχίσει να εφαρμόζεται πολιτική αναχαίτισης του κόστους στέγασης με καθυστέρηση, εντός του 1^ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό, απαιτούν αρκετό χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών). Παράλληλα, ακόμη και αν εφαρμοστούν στο σύνολό τους, στοχεύουν σε περιορισμένο αριθμό δικαιούχων σε σχέση με τη πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.