Οι συναλλαγές ακινήτων που επιτρέπεται να εξοφληθούν με μετρητά

Νέες οδηγίες αναφορικά με τον τρόπο καταβολής του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, προσυμφώνων και εξοφλητικών πράξεων δίδει η ΑΑΔΕ με εγκύκλιο που εξέδωσε.

Ένα χρόνο μετά την έναρξη εφαρμογής της απαγόρευσης της χρήσης μετρητών η ΑΑΔΕ αναγκάζεται να εκδώσει νέα εγκύκλιο με οδηγίες σχετικά με τη χρήση μετρητών, καθώς έχουν υποβληθεί πλήθος ερωτημάτων από συναλλασσόμενους.

Ειδικότερα από 11 Δεκεμβρίου 2023 απαγορεύτηκε η χρήση μετρητών κατά την αγορά ακινήτων και η εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να γίνεται με μεταφορά των ποσών αποκλειστικά μέσω των τραπεζικών λογαριασμών του αγοραστή στον πωλητή.

Ωστόσο, δόθηκε η δυνατότητα εξόφλησης του κόστους αγοράς, με μετρητά, για τις περιπτώσεις που είχαν υπογραφεί προσύμφωνα πριν την 11^η Δεκεμβρίου 2023. Το πλαίσιο, όμως, άφηνε κάποια κενά και έρχεται να τα καλύψει η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, για τις μεταβιβάσεις που είναι ακόμη εκκρεμείς.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η εξόφληση του τιμήματος αγοράς ακινήτου μέσω τραπεζών, αφορά  μόνο το ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Συνήθως στα συμβόλαια αναγράφεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία σήμερα υπολείπεται έως και 50% των αγοραίων τιμών, με βάση την άνοδο των τιμών που έχει καταγραφεί από το 2022, όταν και προσδιορίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών, οι ισχύουσες αντικειμενικές αξίες.

Αυτό σημαίνει ότι η επιπλέον αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εξοφλείται με μετρητά, για λόγους πληρωμής λιγότερου φόρου και της αποφυγής της διαδικασίας δικαιολόγησης της προέλευσης των ποσών.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ

Στην εγκύκλιο (Ε 2075/2024) της ΑΑΔΕ, αφού υπενθυμίζει ότι ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής, ενώ αν γίνει χρήση μετρητών επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση. Στο πλαίσιο αυτό διευκρινίζει:

• Η (ολική ή μερική) καταβολή του τιμήματος, η οποία λαμβάνει χώρα μετά την έναρξη ισχύος της διάταξης, δηλαδή από 11-12-2023 και μετά, γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής, έστω και αν αυτή αφορά σε συμβολαιογραφικό έγγραφο που έχει συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος αυτής (δηλαδή πριν από την 11-12-2023).
• Εξαίρεση από την ανωτέρω απαγόρευση της χρήσης μετρητών προβλέπεται, σύμφωνα με το τρίτο εδάφιο της ως άνω διάταξης, προκειμένου για συμβόλαια που συντάσσονται μετά την έναρξη ισχύος της διάταξης σε εκτέλεση προσυμφώνων, τα οποία είχαν συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος της. Για προσύμφωνα, δηλαδή, τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την 11-12-2023 και των οποίων το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται μετά την ημερομηνία αυτή, δεν είναι υποχρεωτική η καταβολή του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
• Δεδομένου ότι η απαγόρευση χρήσης μετρητών για την καταβολή του τιμήματος ισχύει από 11-12-2023 και εφεξής με τους ειδικότερους όρους που ορίζονται ανωτέρω, επιτρέπεται και μετά την έναρξη ισχύος του ν. 5073/2023 η σύνταξη πράξης εξόφλησης τιμήματος ή πράξης εξόφλησης τιμήματος με άρση διαλυτικής ή αναβλητικής αίρεσης, στην οποία γίνεται αναφορά σε καταβολή τιμήματος τοις μετρητοίς, εφόσον αφορά τίμημα που καταβλήθηκε είτε βάσει προσύμφωνου είτε βάσει οριστικού συμβολαίου, τα οποία συντάχθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 5073/2023 (δηλαδή πριν από την 11-12-2023) σε χρόνο προγενέστερο της έναρξης ισχύος της ανωτέρω διάταξης.

Παραδείγματα

• Παράδειγμα 1. Την 4η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως την 26η-01-2024. Ειδικότερα, την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4-9-2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το ήμισυ (50%) του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας της 26ης-01-2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή. Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26-1-2024. Ακολούθως, την 1η-02-2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.
• Παράδειγμα 2.  Στις 2-11-2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το ήμισυ (50%) του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Την 24η-01-2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24-01-2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2-11-2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.
• Παράδειγμα 3.  Την 20η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000,00 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000,00 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο (2) δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: α) στις 20-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ και β) στις 31-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ. Στις 22-022024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.
• Παράδειγμα 4. Την 23η-10-2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6-02-2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά.

Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, καθώς εντάσσεται στην εξαίρεση του τρίτου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 5073/2023, δηλαδή συμβόλαιο που συνάφθηκε μετά την 11η-12-2023, ήτοι στις 6-02-2024, σε εκτέλεση προσυμφώνου, το οποίο είχε συνταχθεί πριν από την 11η-12-2023.