Πριν ακόμη αρχίσει τη λειτουργία του ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών προχώρησε στη δημοσίευση της απόφασης του Κωστή Χατζηδάκη, με την οποία καθορίζεται η διαδικασία για να υποβάλουν ευάλωτοι δανειολήπτες τις αιτήσεις τους στον Φορέα, ώστε αυτός να αποκτήσει τις κατοικίες τους και να τους τις εκμισθώσει έως και για 12 χρόνια για να αποφύγουν την έξωση.
Η σύσταση και λειτουργία του Φορέα είναι η τελευταία μεγάλη εκκρεμότητα στην εφαρμογή του νέου πτωχευτικού νόμου (ν. 4738/2020). Η καθυστέρηση οφείλεται στο γεγονός ότι ο Φορέας θα είναι ιδιωτικός και μέχρι τώρα δεν έχει καταστεί δυνατό να ολοκληρωθεί η διαδικασία εξεύρεσης του επενδυτή που θα τον αναλάβει.
Το υπουργείο Οικονομικών προχώρησε σε σημαντικές βελτιώσεις για να γίνει ελκυστικότερη αυτή η επένδυση και πλέον η σχετική διαγωνιστική διαδικασία βρίσκεται στο τελικό στάδιο, με την προοπτική να υποβάλουν τις προσφορές τους οι ενδιαφερόμενοι τον Οκτώβριο και να τεθεί σε λειτουργία ο Φορέας πριν το τέλος του έτους (αυτή είναι και η δέσμευση της κυβέρνησης προς την Κομισιόν). Ενδιαφέρον έχουν εκδηλώσει εξειδικευμένα funds: Fortress, Bain, CRC και Kaican Hellas σε κοινοπραξία με την Beaumont.
Για να «καθαρίσει» το θεσμικό πεδίο και να μπορέσουν τα funds να κάνουν τους υπολογισμούς για τις προσφορές τους, το υπουργείο εκδίδει ορισμένες βασικές αποφάσεις, με πρώτη αυτή που δημοσιεύθηκε χθες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Με αυτή εξειδικεύεται η διαδικασία υποβολής αίτησης από όσους θα έχουν το δικαίωμα, βάσει του νόμου, να ζητήσουν από τον Φορέα να αποκτήσει την κατοικία τους, ώστε να μην τη χάσουν σε πλειστηριασμό και υποστούν έξωση.
Σημειώνεται ότι δικαίωμα υποβολής αίτησης έχουν μόνο οι δανειολήπτες που κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους σε πλειστηριασμό και έχουν χαρακτηρισθεί ως ευάλωτοι, επειδή πληρούν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που προβλέπει η νομοθεσία. Οι περισσότεροι από αυτούς τους δανειολήπτες, ο αριθμός των οποίων είναι πολύ μικρός, έχουν ήδη ενταχθεί στο ενδιάμεσο πρόγραμμα για την καταβολή από το κράτος μηνιαίας ενίσχυσης, η οποία αποδίδεται στους πιστωτές όσο παραμένει «παγωμένη» η διαδικασία του πλειστηριασμού.
Με την υπουργική απόφαση που εκδόθηκε, παρακάμπτονται οι προθεσμίες υποβολής αίτησης που έθετε ο πτωχευτικός νόμος και ορίζεται ότι όλοι οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να υποβάλουν την αίτησή τους στον Φορέα, το αργότερο εντός ενός μήνα από την έναρξη της λειτουργίας του. Αυτό θα γίνει μέσω ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα δημιουργήσει ο Φορέας.
Το σημαντικότερο για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές είναι ότι η απόφαση ορίζει και τη διαδικασία για τη διενέργεια αυτοψίας στα ακίνητα από τον Φορέα, ώστε να γίνεται και η αποτίμησή τους. Με τελευταία αλλαγή στον νόμο, η οποία έγινε κατόπιν πιέσεων από τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, προβλέφθηκε ότι ο Φορέας θα μπορεί να διενεργεί αυτοψίες για να προσδιορίζει την αξία των ακινήτων και θα έχει το δικαίωμα να απορρίπτει αιτήσεις αγοράς, εάν διαπιστώνει σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις που δεν επιτρέπουν τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Τι ορίζει η απόφαση
Ειδικότερα, η υπουργική απόφαση έχει ως εξής:
Άρθρο 1
Πρόγραμμα συνεισφοράς Δημοσίου σε ευάλωτους οφειλέτες μέχρι τη μεταβίβαση της κατοικίας τους στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης
Οι ευάλωτοι οφειλέτες οι οποίοι συμμετείχαν στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου σύμφωνα με τα άρθρα 13-22 του ν. 4916/2022 (Α' 65) υποχρεούνται να υποβάλουν αίτημα ένταξης προς τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 22 του ν. 4916/2022 εντός ενός (1) μηνός από την έναρξη λειτουργίας αυτού κατά παρέκκλιση των προθεσμιών της παρ. 4 (β) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020.
Άρθρο 2
Διαδικασία υποβολής αίτησης
1. Για τους σκοπούς των άρθρων 217 επ. του ν.4738/2020, ο ευάλωτος οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα την οποία τηρεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης (στο εξής, η «Ηλεκτρονική Πλατφόρμα Φορέα»). Η αίτηση περιλαμβάνει και τη χορήγηση συναίνεσης από τον ευάλωτο οφειλέτη στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του για λογαριασμό του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 και της παρούσας.
2. Η Ηλεκτρονική Πλατφόρμα Φορέα είναι προσβάσιμη μέσω ειδικού ιστότοπου του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης όπου παρέχονται και αναλυτικές οδηγίες για την υποβολή της αίτησης.
3. Ο ευάλωτος οφειλέτης, μαζί με την αίτηση, υποβάλει στην Ηλεκτρονική Πλατφόρμα Φορέα τα ακόλουθα δικαιολογητικά:
1) Αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου εν ισχύ,
2) το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του,
3) τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει επί της κύριας κατοικίας του,
4) τη βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη,
5) εφόσον ισχύει, έγγραφα που να αποδεικνύουν τη συμμετοχή του στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου σύμφωνα με τα άρθρα 13-22 του ν. 4916/2022, και
6) i) σε περίπτωση που είναι αποκλειστικός κύριος της κύριας κατοικίας, υπεύθυνη δήλωση με το περιεχόμενο του Παραρτήματος Α της παρούσας και θεωρημένη για το γνήσιο της υπογραφής σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, ή
ii) σε περίπτωση που δεν είναι αποκλειστικός κύριος της κύριας κατοικίας, υπεύθυνη δήλωση από κάθε έναν εκ των συνιδιοκτητών, των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών με το περιεχόμενο του Παραρτήματος Β της παρούσας και θεωρημένη για το γνήσιο της υπογραφής σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.
4. Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης επεξεργάζεται την αίτηση και τα συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά αυτής. Εφόσον διαπιστωθούν ελλείψεις στην αίτηση ή τα δικαιολογητικά αυτής, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ενημερώνει τον ευάλωτο οφειλέτη μέσω της Ηλεκτρονικής Πλατφόρμας Φορέα σχετικά με τις ελλείψεις, με συγκεκριμένη αναφορά ως προς αυτές, και τάσσει προθεσμία συμπλήρωσης της αίτησης ή των δικαιολογητικών η οποία είναι ανάλογη του είδους των ελλείψεων και δεν είναι μικρότερη των τριών (3) εργασίμων ημερών και μεγαλύτερη των δέκα (10) εργασίμων ημερών.
5. Η αίτηση απορρίπτεται εφόσον συντρέχει κάποια από τις ακόλουθες περιπτώσεις:
1) Σε περίπτωση που δεν έχουν τηρηθεί οι προθεσμίες της παρ. 4 (β) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 ή της παρ. 2 του άρθρου 22 του ν. 4916/2022,
2) σε περίπτωση που δεν αντιστοιχούν οι προσκομιζόμενοι τίτλοι ιδιοκτησίας στα στοιχεία τα οποία τηρούνται στο κατά τόπο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και τα τελευταία δεν επιβεβαιώνονται με άλλον τρόπο,
3) σε περίπτωση που η αίτηση ή τα δικαιολογητικά δεν είναι πλήρη και ο ευάλωτος οφειλέτης δεν συμπληρώσει επαρκώς την αίτηση ή τα δικαιολογητικά εντός της προθεσμίας της παρ. 4 ανωτέρω,
4) εφόσον η έκθεση αυτοψίας της παρ. 4 του άρθρου 3 της παρούσας διαπιστώσει την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων των κατηγοριών που οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή
5) εφόσον βεβαιώνεται με έκθεση δικαστικού επιμελητή ότι εμποδίστηκε η διενέργεια αυτοψίας σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 3 της παρούσας.
Άρθρο 3
Διαδικασία αυτοψίας και αποτίμησης
1. Αφού η αίτηση τύχει επιτυχούς επεξεργασίας σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 2 της παρούσας, εφόσον ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης επιθυμεί να διενεργήσει αυτοψία, ειδοποιεί μέσω της Ηλεκτρονικής Πλατφόρμας Φορέα ή άλλου πρόσφορου μέσου τον ευάλωτο οφειλέτη για την ημερομηνία κατά την οποία πρόκειται να λάβει χώρα η αυτοψία της παρ. 1 (α) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020, η οποία δεν δύναται να απέχει λιγότερο από τρεις (3) εργάσιμες και περισσότερο από δέκα (10) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία αποστολής της ειδοποίησης. Η ειδοποίηση αναφέρει την ημερομηνία και το ακριβές εύρος εργασίμων ωρών κατά το οποίο ο ευάλωτος οφειλέτης ή αντιπρόσωπος κατ' εντολή αυτού πρέπει να είναι παρών στην κύρια κατοικία, ώστε να διενεργηθεί η αυτοψία.
2. Η αυτοψία διενεργείται από μηχανικό ο οποίος δικαιούται να εκδίδει τη βεβαίωση του άρθρου 83 ν. 4495/2017 (Α' 165). Στην αυτοψία δύναται να παρίσταται και ο πιστοποιημένος εκτιμητής ο οποίος διενεργεί την κατά την παρ. 5 του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 εκτίμηση. Σε κάθε περίπτωση, οι διενεργούντες την αυτοψία διαθέτουν μαζί τους έγγραφη εξουσιοδότηση από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και η αυτοψία λαμβάνει χώρα με σεβασμό προς την οικογενειακή ζωή του ευάλωτου οφειλέτη.
3. Ο ευάλωτος οφειλέτης ή αντιπρόσωπος κατ' εντολή αυτού οφείλουν κατά τη διάρκεια της αυτοψίας να διευκολύνουν την πρόσβαση των διενεργούντων την αυτοψία σε κάθε χώρο της κατοικίας και σε κάθε κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου ή της πολυκατοικίας.
4. Με το πέρας της αυτοψίας συντάσσεται έκθεση αυτοψίας η οποία περιλαμβάνει και βεβαίωση μηχανικού αναφορικά με την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων και, εφόσον η τακτοποίηση αυτών είναι δυνατή σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, τα σχετικά έξοδα τακτοποίησης. Η έκθεση αυτοψίας και η βεβαίωση μηχανικού κοινοποιούνται στον ευάλωτο οφειλέτη μέσω της Ηλεκτρονικής Πλατφόρμας Φορέα. Εάν η βεβαίωση του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων των κατηγοριών, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυριών εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης απορρίπτει την αίτηση του ευαλώτου οφειλέτη.
5. Εφόσον εμποδίστηκε για οποιονδήποτε λόγο η πρόσβαση των διενεργούντων την αυτοψία εντός της κατοικίας στην ημερομηνία και εντός του εύρους των εργασίμων ωρών που γνωστοποιήθηκαν σύμφωνα με την παρ. 1 ανωτέρω, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ειδοποιεί εκ νέου μέσω της Ηλεκτρονικής Πλατφόρμας Φορέα τον ευάλωτο οφειλέτη για νέα ημερομηνία και το εύρος εργασίμων ωρών κατά την οποία πρόκειται να λάβει χώρα επαναληπτική αυτοψία, η οποία δεν δύναται να απέχει λιγότερο από δύο (2) εργάσιμες και περισσότερο από οκτώ (8) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία αποστολής της νέας ειδοποίησης. Κατά την επαναληπτική αυτοψία, πέραν των προσώπων της παρ. 2 ανωτέρω, παρίσταται κατά την αυτοψία και αρμόδιος δικαστικός επιμελητής. Εφόσον εμποδίστηκε για οποιονδήποτε λόγο η πρόσβαση των διενεργούντων την επαναληπτική αυτοψία εντός της κατοικίας στην ημερομηνία και για το σύνολο του εύρους των ωρών που γνωστοποιήθηκαν κατά τα ανωτέρω, συντάσσεται σχετική έκθεση από τον δικαστικό επιμελητή η οποία κοινοποιείται στον ευάλωτο οφειλέτη μέσω της Ηλεκτρονικής Πλατφόρμας Φορέα και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης απαλλάσσεται από την υποχρέωση απόκτησης σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 1 (α) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020.
6. Ως προς την αμοιβή του δικαστικού επιμελητή στο πλαίσιο της παρ. 5 εφαρμόζεται η διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 171 του ν. 4738/2020.
7. Τα έξοδα της αυτοψίας κατά την παρ. 1 (α) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 και της εκτίμησης κατά την παρ. 5 του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 βαρύνουν σε κάθε περίπτωση τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και δεν αφαιρούνται από το τίμημα μεταβίβασης που προσδιορίζεται σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 219 του ν. 4738/2020.
8. Τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων που βεβαιώνεται σύμφωνα με την παρ. 4 της παρούσας δεν λαμβάνονται υπόψη από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για την αποτίμηση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη.
Άρθρο 4
Διαδικασία μεταβίβασης και υπογραφής σύμβασης μίσθωσης
1. Κατόπιν της ολοκλήρωσης των διαδικασιών των άρθρων 2 και 3 της παρούσας και εφόσον δεν απορριφθεί η αίτηση υπαγωγής του ευάλωτου οφειλέτη, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης προς τα πρόσωπα και εντός των προθεσμιών της παρ. 6 του άρθρου 219 του ν. 4738/2020. Εφόσον το τίμημα της μεταβίβασης είναι καταβλητέο στον σύνδικο, η καταβολή λαμβάνει χώρα ενώπιον συμβολαιογράφου τον οποίο ορίζει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Από το τίμημα μεταβίβασης αφαιρούνται τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων τα οποία αναφέρονται στην παρ. 8 του άρθρου 3 της παρούσας.
2. Ενόψει της διάταξης της παρ. 6 του άρθρου 219 του ν. 4738/2020 και κατά παρέκκλιση κάθε άλλης γενικής ή ειδικής διάταξης, η απόκτηση του εμπραγμάτου δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης λαμβάνει χώρα ήδη κατά τη χρονική στιγμή της καταβολής του τιμήματος και με την νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου «ως έχει και ευρίσκεται».
3. Σε συνέχεια της καταβολής του τιμήματος επαναγοράς συντάσσεται από τον παριστάμενο συμβολαιογράφο, είτε υπό την ιδιότητα αυτού ως υπαλλήλου πλειστηριασμού προς τον οποίο λαμβάνει χώρα η καταβολή είτε υπό την ιδιότητα αυτού παριστάμενου κατά την καταβολή προς τον σύνδικο, πράξη καταβολής η οποία αποτελεί νόμιμο τίτλο προς μεταγραφή, δίχως να παραβλάπτεται η παρ. 2 του παρόντος άρθρου.
4. Ως προς την αμοιβή του συμβολαιογράφου εφαρμόζεται η διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 171 του ν. 4738/2020.
5. Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης βαρύνεται με τη διενέργεια των ενεργειών για τη μεταγραφή της προαναφερθείσας συμβολαιογραφικής πράξης καταβολής καθώς και για την πληρωμή εξόδων συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και λοιπών αρχών. Ως προς τα συγκεκριμένα έξοδα ισχύουν οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 171 και της παρ. 1 (δ) του άρθρου 219 του ν. 4738/2020.
6. Το αργότερο εντός τριών (3) ημερολογιακών ημερών από την καταβολή του τιμήματος απόκτησης της κύριας κατοικίας κατά τα ανωτέρω, υπογράφεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του ευαλώτου οφειλέτη και του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με τα άρθρα 217 επ. του ν. 4738/2020. Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ευάλωτος οφειλέτης δεν προσέλθει για την υπογραφή, η σύμβαση μίσθωσης υπογράφεται για λογαριασμό του ευάλωτου οφειλέτη από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης με αυτοσύμβαση, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου.
Άρθρο 5
Λοιπές διατάξεις
1. Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης στο πλαίσιο των διαδικασιών των άρθρων 2 και 3 της παρούσας μεριμνά, ώστε οι εκ μέρους του τεθείσες επιμέρους προθεσμίες και ο εν γένει χρονισμός των διαδικαστικών ενεργειών να τελούν σε συμμόρφωση με τις προθεσμίες τις οποίες θέτει το άρθρο 219 του ν. 4738/2020.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
