Το... κομπιουτεράκι στις τιμές ακινήτων: Ποιοι παράγοντες τις επηρεάζουν

Σημαντικές οι αλλαγές που επέφερε η πανδημία του κορονοϊού στην αγορά ακινήτων, καθώς ιδιώτες, επαγγελματίες και εταιρείες βρέθηκαν αντιμέτωποι με διαφορετικές απαιτήσεις και ανάγκες στην καθημερινότητά τους που καθρεφτίστηκαν και στις επιλογές τους αλλάζοντας την εικόνα και τις τάσεις της αγοράς. 

Όπως σημειώνει ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, η ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου επηρέασε άμεσα τον κλάδο των logistics, αναδεικνύοντάς τον πρωταγωνιστή. Παράλληλα, τόνισε την ανάγκη περισσότερου ελεύθερου χώρου στα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, αναδεικνύοντας ως βασικό παράγοντα το αίθριο, την αυλή και την πρασιά. Ταυτόχρονα, ανέδειξε νέες λογικές και ανάγκες τόσο στον εργασιακό μας χώρο όσο και στην κατοικία μας.  Όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, βασικός παράγοντας διαμόρφωσης της αξίας του ακινήτου, αποτελεί το έτος κατασκευής, τα τετραγωνικά μέτρα (μέγεθος), η ύπαρξη παρακολουθημάτων (parking, αποθήκη κλπ), ο όροφος, αν είναι μεσαίο, αν είναι οροφοδιαμέρισμα ή/και γωνιακό.

«Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, οικιστικό ή επαγγελματικό (γραφειακοί χώροι, εμπορικό κατάστημα, κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, logistics), υπάρχουν και επιμέρους «tips» που αποτελούν σημαντικούς παράγοντες που διαμορφώνουν την αξία του ακίνητου, οι οποίοι, δεν είναι άμεσα εξαρτώμενοι από το έτος κατασκευής, όπως έχουμε συνηθίσει στα οικιστικά ακίνητα. Παράλληλα, σύμφωνα με τα δεδομένα που σχηματοποιούνται στον ενεργειακό κλάδο και σε συνάρτηση με την κλιματική αλλαγή, η ενεργειακή κατανάλωση θα αποτελέσει τον επόμενο καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης νέων αναγκών, που χρόνο με το χρόνο θα επηρεάσει το σύνολο των ακινήτων (επαγγελματικά – οικιστικά)» τονίζει ο κ. Μπάκας.

Τα βασικά "tips" ανά είδος ακινήτου

Οικιστικό Ακίνητο: Η ραγδαία αύξηση των μισθωμάτων επανέφερε το παντοτινό δίλημμα ενοίκιο ή αγορά με δάνειο, ενώ παράλληλα, η ανάγκη που δημιουργήθηκε εν μέσω πανδημίας για ένα επιπλέον δωμάτιο, οδήγησε στην αύξηση της ζήτησης για ανεύρεση κατοικιών μεγαλύτερων τετραγωνικών μέτρων για αγορά ή/και ενοικίαση. Δεδομένο, που συντέλεσε τόσο στην αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, όσο και ενοικίασης. Επιπλέον, λόγω της συσσωρευτικής αύξησης κατά 25%-30% των ζητούμενων τιμών πώλησης στα νεόδμητα ακίνητα από το 2018 έως και σήμερα ιδιαίτερα στο Ν.Αττικής, των οικονομικών συνθηκών και του γεγονότος ότι τα τραπεζικά ιδρύματα ζητούν ιδία συμμετοχή ύψους 25%-35% της αξίας του ακινήτου, έστρεψε μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων αγοραστών στην επιλογή παλαιότερων ακινήτων που κυρίως διατίθενται πλήρως ανακαινισμένα.

1. Τοποθεσία
2. Ποιότητα κατασκευής και κατάσταση συντήρησης: Η ποιότητα των υλικών αποτυπώνεται συνήθως στο κόστος κατασκευής και ενδεχόμενα στη ζητούμενη τιμή πώλησης. Η κατάσταση συντήρησης είναι άμεσα εξαρτώμενη από τις συνήθεις βελτιώσεις καθώς και τη μερική ή/και ολική ανακαίνιση στην οποία μπορεί να έχει προβεί ο ιδιοκτήτης. Πχ. Αλλαγή υδραυλικών - ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, κουφωμάτων κλπ.
3. Μέσα Μαζικής Μεταφοράς / Παρόδια στάθμευση: Η ύπαρξη μέσων μαζικής μεταφοράς και κυρίως του μετρό σε ακτίνα 800 μέτρων αποτελεί βασικό παράγοντα διαμόρφωσης της αξίας. Ενώ, σημαντικό παράγοντα πλέον αποτελεί και η δυνατότητα παρόδιας στάθμευσης.
4. Υποδομές περιοχής: Χώροι εκπαίδευσης (σχολείο), αθλητικοί χώροι, πάρκα, πλατείες, υπηρεσίες (Τράπεζες, ΚΕΠ κλπ), χώροι στάθμευσης.
5. Ενεργειακή κατανάλωση: Θέρμανση (Κοινόχρηστη ή αυτόνομη)- (φυσικό αέριο ή πετρέλαιο). Η ενεργειακή κατανάλωση, μεταφράζεται μακροπρόθεσμα σε βασικό παράγοντα εξοικονόμησης χρημάτων ή επιπλέον δαπάνης. 
6. Ύπαρξη αυθαιρεσιών

Εμπορικό κατάστημα: Η έλλειψη ακινήτων, ιδίως στα εμπορικά σημεία και ταυτόχρονα τα λογικά ζητούμενα μισθώματα σε σχέση με τη περίοδο πριν από την οικονομική κρίση και το γεγονός ότι δεν υπάρχει ο λεγόμενος «αέρας» του παρελθόντος, έχει οδηγήσει πολλές αλυσίδες καταστημάτων, στην αναζήτηση ποιοτικών ακινήτων. Παράλληλα, η αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, οδήγησε πολλά online shop να προβούν σε δημιουργία φυσικών καταστημάτων επιλέγοντας πολυσύχναστους δρόμους του κέντρου. 

1. Θέση/Εμπορικότητα
2. Προβολή: Πρόσοψη / Βιτρίνα
3. Κριτήριο βάθους: Όσο μεγαλώνει ο λόγος βάθους προς το πλάτος, τόσο πιο δύσκολη είναι η διαρρύθμιση. Παράγοντας που επηρεάζει αρνητικά την αξία του ακινήτου. 
4. Προσβασιμότητα: Θέσεις στάθμευσης – Μέσα μαζικής μεταφοράς  αν πρόκειται για καταστήματα υπέρ τοπικού ενδιαφέροντος  

Κατάστημα Υγειονομικού ενδιαφέροντος: Ο κλάδος των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι αποτέλεσε και τον κλάδο με τις μεγαλύτερες απώλειες λόγω πανδημίας. Η εικόνα έχει αρχίσει να αλλάζει. Η διαθεσιμότητα ποιοτικών ακινήτων στις εμπορικές πιάτσες ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας είναι μικρή.Τα ξενοίκιαστα καταστήματα στο πεζόδρομο της Τσακάλωφ έχουν σχεδόν μισθωθεί όλα, παρόμοια εικόνα και στην οδό Μητροπόλεως όπου όποιος κάνει μια βόλτα παρατηρεί μια νέα δυναμική αγορά που έχει αρχίσει να διαμορφώνεται. Παράλληλα, έντονη αλλαγή με επενδυτικό χαρακτήρα παρατηρείται στην οδό Ερμού μετά το ύψος του σταθμού Μοναστηράκι, αλλά και εντός της Βαρβακείου αγοράς. 

1. Τοποθεσία /Θέση
2. Διαθέσιμος  ελεύθερος χώρος : Λόγω πανδημίας ο διαθέσιμος ανοιχτός χώρος αποτελεί σημαντικό παράγοντα. πχ πρασιά, αυλή, αίθριο  
3. Πιάτσα: Αν υπάρχει διαμορφωμένη αγορά ομοειδών – σχετικών  ακινήτων στην περιοχή.
4. Γειτονικές χρήσεις: Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει το αν το κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος  βρίσκεται σε οικιστική περιοχή ή σε εμπορικές χρήσεις λόγω της δυνητικής οπτικής και ηχητικής όχλησης κλπ(οσμές, κάπνα)

Γραφειακός χώρος: Στον κλάδο των γραφειακών χώρων, οι πιο δραστήριοι επενδυτές τη δεδομένη χρονική στιγμή είναι οι ΑΕΕΑΠ, οι οποίες το τελευταίο χρονικό διάστημα έχουν πραγματοποιήσει μεγάλο όγκο συναλλαγών. Στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή κατασκευάζονται 109.520 τ.μ. πράσινων κτιρίων, ενώ στο στάδιο του σχεδιασμού βρίσκονται νέα κτίρια γραφείων συνολικής επιφάνειας 236.637 τ.μ. Μάλιστα, η σχετική λίστα διαρκώς εμπλουτίζεται, δείγμα της πεποίθησης των επενδυτών στις προοπτικές της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων. Όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, αρχίζουμε να παρατηρούμε και το φαινόμενο ότι η τοποθεσία που αποτελούσε το σημαντικό παράγοντα, πλέον φαίνεται να μπαίνει σε δεύτερη μοίρα και αντικαθίσταται από τα κριτήρια ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση). Γεγονός που αποτυπώθηκε σε πρόσφατες δηλώσεις της κυρίας Aleksandra Njagulj, επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group, Ανέφερε ότι «θα φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση), δε θα μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν».  Ενώ, σύμφωνα με την κ. Njagulj, τα παλιότερα ακίνητα δε θα μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση για να αγοραστούν, ενώ και οι μεγάλες εταιρείες θα αποφεύγουν να τα μισθώσουν, καθώς δε θα ευθυγραμμίζονται με τις πολιτικές ESG που εφαρμόζονται ήδη. Τάση που ήδη αρχίζει να διαμορφώνεται στο εξωτερικό.

1. Προσβασιμότητα: Σημαντικός παράγοντας τόσο για τους εργαζόμενους όσο και για τους πελάτες.
2. Προδιαγραφές: Πολύ γραφειακοί χώροι μένουν ξενοίκιαστοι διότι δε διαθέτουν δομημένη καλωδίωση.
3. Ευελιξία μίσθωσης: Η δυνατότητα ευέλικτης χωρικής και χρονικής μίσθωσης π.χ.  συνεργατικοί χώροι.
4. Ενεργειακή κατανάλωση: Η ενεργειακή κατανάλωση εκτός από το κόστος που είναι άμεσα συναρτημένο, αποτελεί πρεστίζ για τις μεγάλες εταιρείες, οι οποίες πλέον υιοθετούν πρότυπα βιωσιμότητας όπως το Leed και Breeam.

Logistics / Αποθηκευτικός χώρος: Πρωταγωνιστικό ρόλο στην άνοδο της αγοράς ακινήτων διατηρούν τα logistics. Ένας κλάδος που ευνοήθηκε ιδιαίτερα λόγω πανδημίας στρέφοντας το ενδιαφέρον τον καταναλωτών στις διαδικτυακές αγορές. Παράλληλα, αύξηση της ζήτησης σε μικρότερη κλίμακα καταγράφεται και σε αποθηκευτικούς χώρους εντός αστικού ιστού για την καλύτερη -  γρηγορότερη  εξυπηρέτηση των πελατών. Επιπλέον, στον κλάδο των logistics, καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από αλλοδαπούς επενδυτές που δεν περιορίζεται μόνο στην εξαγορά ακινήτων αλλά και εταιρειών του κλάδου.

1. Προσβασιμότητα: Η σύνδεση με το βασικό οδικό δίκτυο, κοντά σε κόμβο, είτε κοντά σε λιμάνι, αεροδρόμιο ή/και στην πόλη.  
2. Μηχανολογικός εξοπλισμός: Γερανοί για φόρτωση / εκφόρτωση και τοποθέτηση εμπορευμάτων, πλάστιγγες, ανελκυστήρες εμπορευμάτων
3. Κατανομή χρήσεων: Η ύπαρξη γραφειακών χώρων
4. Η ύπαρξη υπολοίπου δόμησης: Σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. Παράγοντας που επηρεάζει άμεσα την αξία του ακινήτου.
5. Πλήθος σημείων φορτοεκφόρτωσης: Ύπαρξη/ Υποδομή σημείων ταυτόχρονης φορτοεκφόρτωσης. Δηλαδή, άλλο είναι να υπάρχει μόνο μια υποδομή φορτοεκφόρτωσης και άλλο περισσότερες για ταυτόχρονη χρήση.