Με σημαντικό premium έναντι των ευρωπαϊκών τα ελληνικά ακίνητα

Ισχυρό είναι το επενδυτικό ενδιαφέρον για τοποθετήσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων στο α’ εξάμηνο, με την τάση αυτή να εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα, όπως αναφέρει η Εθνική Χρηματιστηριακή σε μελέτη της, ενώ τα ελληνικά ακίνητα εμφανίζουν υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά.  

Βάσει των στοιχείων που υπάρχουν κατά το α’ εξάμηνο του 2023 εισέρρευσαν από το εξωτερικό στη Ελληνική αγορά ακινήτων 1,1 δισ. (+ 39,5% σε ετήσια βάση), ενώ κατά το 2ο τρίμηνο ο ρυθμός αύξησης σημείωσε επιτάχυνση στο 46,2%, με τις επενδύσεις να ανέρχονται σε 605,8 εκατ.

Οι λόγοι για τη διατήρηση και το 2023 του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό είναι: 

• το έλλειμα αποθέματος επαγγελματικών ακίνητων συμβατών με κριτήρια ESG και η ζήτηση αυτών από εταιρικούς μισθωτές, 
• η απήχηση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, 
• η ζήτηση για άδειες παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», αλλά και 
• το γεγονός ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι αισθητά φθηνότερα σε σχέση με τα αντίστοιχα του εξωτερικού

Τα αμυντικά χαρακτηριστικά των ακινήτων σε συνδυασμό με την αποστροφή των επενδυτών προς το ρίσκο λόγω της τρέχουσας αβεβαιότητας αλλά και η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας, ενισχύουν την ελκυστικότητά του κλάδου όχι μόνο ως μέσο δημιουργίας αξίας αλλά και ως επενδυτικό καταφύγιο

Βραχυπρόθεσμοι παράμετροι που πιθανόν να επηρεάσουν αρνητικά τον κλάδο:

1. η αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος,
2. η γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα,
3. ο κύκλος πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Σύγκριση με την ευρωπαϊκή αγορά 

Η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / m2 / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας).

Οι υψηλότερες αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών (mean reversion).

Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμιακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. 

Συμπερασματικά, τα ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλησης με την ΕΕ κ.α.)

Η αγορά της πρωτεύουσας 

Τα κτίρια γραφείων στην Αθήνα παρουσιάζουν συστηματικά σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις (yields) σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα στην Ευρώπη. Επιπρόσθετα, παρατηρείται μία σταθερότητα στην απόδοση στην Αθήνα (εύρος: 6,54% - 6,58%) έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών.

Στην Αθήνα παρατηρείται ένα στενό εύρος στη διακύμανση της απόδοσης (5,35% - 5,55%) των καταστημάτων που σε κάθε περίπτωση παρουσιάζει premium έναντι των αγορών Ευρώπη (εκτός ΜΒ) με εύρος 4,03% - 4,59%. Στην Αθήνα το εύρος στη διακύμανση της απόδοσης είναι της τάξης του 7,00% - 7,50%, με τα ακίνητα στην Αθήνα να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις έναντι των αγορών της της Ευρώπης (εκτός ΜΒ) όπου το εύρος διαμορφώνεται σε 4,19% -5,04%.