Αναπόφευκτο το... ξεφούσκωμα των μισθώσεων τύπου Airbnb

Εποχικό χαρακτήρα έχει για τους περισσότερους ιδιοκτήτες η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες, γεγονός που φαίνεται ότι οδηγεί στον εξορθολογισμό της αγοράς, με την απόσυρση αρκετών χιλιάδων κατοικιών από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και τη διάθεσή τους, εκ νέου, σε συμβατικές μισθώσεις μακροχρόνιου ορίζοντα.

Ειδικότερα, μόλις το 43% των κατοικιών που διατίθενται στο κέντρο της Αθήνας μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι διαθέσιμες για τον σκοπό αυτό, σε όλη την διάρκεια του έτους.

Από τις περίπου 10.000 – 12.000 αγγελίες κατοικιών που μισθώνονται με τον τρόπο αυτό στην Αθήνα, λιγότερες από 5.000 – 6.000 είναι μονίμως αναρτημένες είτε στο Airbnb, είτε στο HomeAway, που από κοινού αποτελούν το 95% της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα.

Το ποσοστό είναι ακόμα χαμηλότερο σε τουριστικές περιοχές, όπου η εποχικότητα είναι μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, στην Κρήτη, όπου έχουν παρατηρηθεί ελλείψεις, κυρίως σε ομάδες, όπως φοιτητές, ή δημόσιοι υπάλληλοι, μόλις το 24% των αναρτημένων αγγελιών, αφορούν σε ακίνητα που είναι διαθέσιμα όλον τον χρόνο, σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Είναι λοιπόν προφανές, ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα έχει καθαρά εποχικό χαρακτήρα, για την πλειονότητα των ιδιοκτητών, γεγονός που ενισχύει το επιχείρημα εκείνων που εκτιμούν ότι σύντομα η αγορά θα ξεκαθαρίσει «την ήρα από το στάχυ», δηλαδή περίπου 20.000 από τις 80.000 κατοικίες που μισθώνονται σήμερα στο Airbnb πανελλαδικά, θα επιστρέψουν στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων. Έτσι, θα ενισχυθεί κι άλλο η προσφορά και θα συγκρατηθούν οι αυξήσεις των ενοικίων, που έχουν αγγίξει μη ρεαλιστικό επίπεδο σε ορισμένες περιπτώσεις.

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας ερευνών βραχυχρόνιων μισθώσεων AirDna, κατά την διάρκεια των τελευταίων 30 ημερών, δηλαδή ουσιαστικά τον μήνα Νοέμβριο, στο κέντρο της Αθήνας μισθώνονταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων 10.700 ακίνητα, με την μέση τιμή να ανέρχεται σε 52 ευρώ/διανυκτέρευση.

Το μηνιαίο εισόδημα διαμορφώθηκε σε 825 ευρώ, καθώς η μέση πληρότητα αυτήν την περίοδο είναι της τάξεως του 68%. Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, από το ποσό αυτό, θα πρέπει να αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα, όπως καθαριότητα, συντήρηση, κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ και ασφαλώς φορολογία (ΕΝΦΙΑ και φόρος ενοικίων 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιου εισοδήματος). Εν ολίγοις, το καθαρό ποσό που θα εισπράξει ο ιδιοκτήτης είναι αρκετά χαμηλότερο.

Τι αποδίδει η μακροχρόνια μίσθωση

Την ίδια στιγμή, μια συμβατική (μακροχρόνια) μίσθωση ενός ανακαινισμένου διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας, μετά και την αύξηση των τιμών ενοικίασης της τελευταίας διετίας, κινείται πέριξ των 650-750 ευρώ κατά μέσο όρο, για επιφάνειες της τάξεως των 70-80 τ.μ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία από τις αγγελίες που είναι αναρτημένες στο δίκτυο Spitogatos.gr, κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας διαμορφώθηκε σε 9,23 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν την συμβατική μίσθωση, αποφεύγουν δαπάνες, όπως τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί ΔΕΚΟ και η καθαριότητα, με αποτέλεσμα το καθαρό εισόδημα που αποκομίζουν να είναι, δυνητικά, υψηλότερο από μια βραχυχρόνια μίσθωση, τουλάχιστον σε βάθος χρόνου.

Αυτό συμβαίνει γιατί τα έσοδα είναι σταθερά σε όλη την διάρκεια του χρόνου και δεν παρουσιάζουν τις διακυμάνσεις, λόγω εποχικότητας, των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για παράδειγμα, το ίδιο ακίνητο, τον Ιούλιο μπορεί να αποφέρει στον ιδιοκτήτη του 1.200 ευρώ, ενώ τον Ιανουάριο, το έσοδο μπορεί να υποχωρεί σε περίπου 530 ευρώ, ακριβώς λόγω της έντονης εποχικότητας που έχει η ελληνική αγορά και δη εκείνη της Αθήνας.

Ασφαλώς, όσο η ελληνική πρωτεύουσα εισέρχεται στον διεθνή χάρτη ως προορισμός Σαββατοκύριακου (city break), τόσο περισσότεροι αναμένεται να είναι οι επισκέπτες σε όλη την διάρκεια του έτους, πλην όμως αντίστοιχα έντονος θα είναι πλέον και ο ανταγωνισμός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω του πολλαπλασιασμού των ξενοδοχειακών μονάδων που θα εγκαινιαστούν τους επόμενους μήνες στο κέντρο της πόλης.

Δεν θα απαιτηθούν μέτρα περιορισμού

Ως εκ τούτου, φορείς της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι η κυβέρνηση δεν θα χρειαστεί να προχωρήσει στην ενεργοποίηση μέτρων ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή στον περιορισμό τους. Με βάση σχετική, ανενεργή όμως ΚΥΑ, η κυβέρνηση μπορεί να περιορίζει την βραχυχρόνια μίσθωση σε έως δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ, τα οποία μάλιστα δεν θα μπορούν να εκμισθώνονται για πάνω από τρεις μήνες (90 ημέρες) τον χρόνο, ή ακόμα και μόλις 60 ημέρες για νησιά με πληθυσμό μικρότερο των 10.000 κατοίκων.

Παράλληλα, στο υπό ψήφιση φορολογικό νομοσχέδιο προβλέπονται «τσουχτερά» πρόστιμα από 5.000 έως 30.000 ευρώ για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων ή νομικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται ακίνητα, δεν συνεργαστούν με την ΑΑΔΕ, αναφορικά με την παροχή πληροφοριών, ενώ το ίδιο ισχύει και με τους διαχειριστές των ψηφιακών πλατφορμών, είτε έχουν μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, είτε όχι. Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατοι έλεγχοι έδειξαν ότι περίπου 1 στα 5 ακίνητα (20.000 συνολικά) που εκμισθώνεται μέσω Airbnb δεν είναι δηλωμένο ως τέτοιο και δεν έχει λάβει τον σχετικό αριθμό μητρώο, δείγμα της φοροαποφυγής που συντελείται στον κλάδο.